Frankfurter Büromarkt: Solides Ergebnis trotz Flächenrückgangs

4 Jan, 2012, Frankfurt

• Vermietungsvolumen auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt bei 424.000 m²
• Flächenumsatz gegenüber 2010 um 11 % gesunken
• Trotz Unsicherheiten auf den Finanzmärkten: Banken und Finanzdienstleister auch 2011 eine der stärksten Mietergruppen

In den vergangenen zwölf Monaten belief sich das Vermietungsvolumen auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt (inklusive Eschborn und Kaiserlei) auf rund 424.000 m². Damit liegt der Flächenumsatz rund 11 % unter dem Vorjahresniveau von 475.000 m² und gut 12 % unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (Durchschnitt: 485.000 m²). Trotz des Rückgangs ist dies nach Cushman & Wakefield (C&W) ein insgesamt solides Ergebnis für die Bankenstadt, insbesondere angesichts der weiterhin großen Unsicherheiten auf den weltweiten Finanzmärkten wie auch vor dem Hintergrund, dass im Jahr 2010 der in Bau gegangene neue Hauptsitz der Europäischen Zentralbank (EZB) mit 104.000 m² den Jahresumsatz positiv verzerrte.

Nach den internationalen Immobilienberatern haben groß- wie kleinteilige Flächenanmietungen gleichermaßen zum diesjährigen Ergebnis beigetragen. „Wurde der Frankfurter Markt in den Vorjahren – fast schon traditionell – von einzelnen Ausnahmetransaktionen geprägt, so ist diese Dominanz einer breiten Basis gewichen“, so Dennis Stern, Leiter der Frankfurter Bürovermietungsabteilung von C&W. „Wir haben 2011 weiterhin Bewegung im großflächigen Segment verzeichnet und die Zahl der Vermietungstransaktionen jenseits der 10.000 m² ist gegenüber dem Vorjahr sogar von drei auf fünf gestiegen. Ihr Marktanteil macht jedoch statt 28 % aktuell nur noch 21 % aus. Zugelegt haben – sowohl was das Anmietungsvolumen wie auch den Marktanteil angeht – die Flächenkategorien zwischen 3.000 m² und 10.000 m². Das Volumen der vermieteten Flächen ist von gut 81.000 m² auf fast 97.000 m² gestiegen – der Anteil am Umsatz von 17 % auf 23 %. Am stärksten zugelegt haben in den vergangenen Jahren Mietvertragsabschlüsse unter 1.000 m². Ihr Anteil am Gesamtumsatz beläuft sich mittlerweile auf 35 %. Ein starkes Fundament, auf das wir auch in 2012 zählen können.“

Die Leerstandsrate ist im dritten Quartal in Folge gesunken und notierte Ende Dezember bei 13,8 %. Aktuell stehen rund 1,66 Mio. m² kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung. Angesichts des hohen Vorvermietungsstandes (74 %) in den Projekten, die in den kommenden zwölf Monaten auf den Frankfurter Markt kommen werden (Gesamtvolumen rund 85.000 m²), dürfte sich das Leerstandsvolumen 2012 nach Einschätzung von C&W weiter sukzessive reduzieren.

Der Büroflächenbestand beläuft sich zum Jahresende auf rund 12,02 Mio. m². Inklusive der Totalsanierung des Silver Towers wurden im vergangenen Jahr rund 241.000 m² Bürofläche fertig gestellt. Für 2012 wird ein Rückgang des Baufertigstellungsvolumens auf 85.000 m² prognostiziert. Erst ab 2013 dürfte mit großvolumigen Fertigstellungen die Anzahl neuer Büroflächen wieder steigen. Seit Jahresbeginn 2011 ist die Bautätigkeit kontinuierlich gestiegen. Befanden sich im Januar 2011 gut 302.000 m² in Bau, so sind es Ende Dezember 430.000 m².

Zum Jahresende liegt die Spitzenmiete bei 34,00 Euro pro m²/Monat und wird im CBD erzielt. Die Spitzenmiete ist damit im vergangenen Quartal um 1,00 Euro pro m²/Monat gesunken. Dieser Rückgang ist dem aktuellen Fehlen absoluter Premiumflächen geschuldet. Interessenten für Flächen höchster Qualität finden im aktuellen Bestand keine Büros, die einen derartigen Mietpreis rechtfertigen würden.

„Angesichts der insgesamt wenig verheißungsvollen Wirtschafsprognosen für das Jahr 2012, die genau wie die Unwägbarkeiten auf den globalen Finanzmärkten die Tagespresse in den vergangenen Wochen dominierten, können wir mit diesem Jahresergebnis für den Frankfurter Markt noch zufrieden sein“, so Inga Schwarz, Leiterin der Research-Abteilung von C&W. „Die Akteure haben im vergangenen Quartal nicht nachgelassen und das gilt auch für die in der Mainmetropole so wichtigen Banken- und Finanzdienstleister. Sie haben im Gesamtjahr rund 60.000 m² neu angemietet. Davon allein 20.000 m² im vierten Quartal. Der Markt ist also durchaus in Bewegung und das auch in den für ihn so wichtigen Branchen. Dennoch: Die aktuelle Nachrichtenlage zwingt uns davon ausgehen zu müssen, dass 2012 kaum ein Jahr der Flächenumsatzsteigerung sein wird.“

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