Rekordjahr für den Berliner Büroflächenmarkt

5 Jan, 2012, Frankfurt

• Vermietungsvolumen im vergangenen Jahr bei 685.000 m²
• Anmietungsstarke Branchen könnten Berlin zu einem zweiten „Silicon Valley“ machen
• Leerstand gesunken
• Spitzenmiete bei 21,50 Euro

Der Berliner Büroflächenmarkt blickt auf ein Rekordjahr zurück. In den vergangenen zwölf Monaten wurden rund 685.000 m² Bürofläche neu angemietet. Damit hat der Markt ein in der Hauptstadt noch nicht bekanntes Niveau erreicht. Das bereits gute Vorjahresergebnis (505.000 m²) konnte um fast 36 % gesteigert werden. Der jüngste Flächenumsatz liegt nach Angaben von Cushman & Wakefield (C&W) beeindruckende 55 % über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (Durchschnitt: 442.000 m²).

Die internationalen Immobilienberater berichten, dass sich das Anmietungsgeschehen über fast alle Wirtschaftszweige und Institutionen hinweg maßgeblich gesteigert hat. Dies gelte sowohl für die Branchen, die in Berlin traditionell das Marktgeschehen wesentlich prägen, wie auch für Branchen, die bisher nur selten im Fokus der Marktanalyse standen.
Eine der stärksten Mietergruppen 2011 war die öffentliche Hand. Das Anmietungsvolumen ist hier um 15 % gestiegen und der Marktanteil lag 2011 bei rund 13 %. Stärker noch war der Anstieg des Anmietungsvolumens bei den Unternehmen der Informations- und Kommunikationsbranche: mit einem Plus von 24,5 % steuerten sie rund 11 % zum Gesamtjahresergebnis bei. Es folgen mit Vermietungsvolumina von 62.000 m² bzw. 56.000 m² die Beratungsgesellschaften (+138 %) und die Verwaltungen von Industrieunternehmen. Letztere Branche konnte das gute Vorjahresergebnis aufgrund der Großanmietungen 2010 von Bosch Siemens, Total und der Telekom nicht einstellen.

„Unter all den positiven Meldungen stechen die Zahlen der IT-Branche und der Handelsunternehmen hervor“, so Lisa Ebert vom Berliner Vermietungsteam von Cushman & Wakefield. „In diesen Branchen finden sich die Unternehmen, die Berlin laut jüngsten Medienberichten zu einem zweiten Silicon Valley machen könnten. Es sind Unternehmen mit Spezialisten für die Entwicklung neuer Informations- und Kommunikationstechnologien, aber auch mit kreativen Köpfen, die neue Wege in den wachstumsstarken Bereichen des E- und M-Commerce beschreiten. Die Übergänge sind oftmals fließend: zwischen Unternehmen und innerhalb einzelner Unternehmen. In jedem Fall ein starkes Cluster, das 2011 durch starke Anmietungstätigkeit auffiel. So haben Amazon (ca. 8.000 m²), Groupon (ca. 8.100 m²) und Zalando (in toto ca. 6.000 m²) den Marktanteil der Handelsunternehmen auf bis dato nicht erreichte 8 % (53.000 m² absolut). Ähnlich ist die Entwicklung in der IT-Branche: Vor allem kleinteilige Anmietungen ließen das Ergebnis hier auf fast 75.000 m² ansteigen. Darunter waren in beiden Branchen viele Start-Ups, Markteintritte in den deutschen Markt und auch Expansionen. Ein starkes Zeichen für die Attraktivität des Standortes Berlin. Die Unternehmen wissen die Standortvorteile Berlins zu schätzen. Und das sind neben den Synergien insbesondere die hoch ausgebildeten Arbeitskräfte, die im nationalen und internationalen Vergleich günstigen Büro- und Wohnungsmieten, die Infrastruktur und nicht zuletzt das typische Berliner Flair mit einem Kulturangebot, das seinesgleichen sucht.“

Im vierten Quartal in Folge ist die Leerstandsrate in Berlin gesunken. Sie wird aktuell bei 7,8 % registriert. Bei einem aktuellen Flächenbestand von 17,45 Mio. m² stehen Ende Dezember 1,36 Mio. m² zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. „Der Trend, dass kaum ein Entwickler spekulativ Projekte angeht während die Netto-Absorption positiv ist, setzt sich fort“, so Lisa Ebert. „Entsprechend gehen wir für 2012 davon aus, dass das Leerstandsvolumen weiter sukzessive sinken wird. Dies wird insbesondere für Berlin Mitte und die City-Ost gelten.“
Im vergangenen Jahr wurden 135.000 m² Bürofläche fertig gestellt. Das Volumen der Flächen in Bau wird aktuell bei 284.00 m² notiert.

Die Spitzenmiete lag Ende Dezember 2011 bei € 21,50 pro m². Sie ist damit im vierten Quartal um 0,50 Euro pro Quadratmeter im Monat gestiegen und wird weiterhin im Teilmarkt Mitte-1A erzielt. „Über das gesamte Marktgebiet hinweg können wir leicht ansteigende Mietniveaus registrieren, während Incentive-Pakete sukzessive an Umfang verlieren“, betont Lisa Ebert und führt fort: „Dies gilt insbesondere für die favorisierten zentralen Berliner Lagen. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend im kommenden Jahr fortsetzen wird. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt halten wir allerdings eine Wiederholung des diesjährigen Flächenumsatzes nicht für möglich und rechnen damit, dass sich das Anmietungsvolumen 2012 auf einem Niveau um die 500.000 m² einpendeln wird. Nicht zuletzt ist die Stimmung unter den Marktteilnehmern zum Jahreswechsel unverändert gut, trotz der insgesamt wenig Mut machenden Wirtschaftsprognosen für das kommende Jahr.“

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