Según los últimos Informes del Mercado de Oficinas de Barcelona y Madrid de Cushman & Wakefield

• En los próximos meses, se entregarán en Madrid proyectos emblemáticos y de grandes dimensiones como la Torre Cristal (Mutua Madrileña) o el Parque Empresarial Omega
• La ciudad de Barcelona ha absorbido 345.000 m2 en volumen de contratación

La consultora inmobiliaria de servicios integrales, Cushman & Wakefield (C&W), ha concluido su Informe del Mercado de Oficinas de Barcelona y de Madrid correspondiente al cuarto trimestre de 2008 en el que el mercado de inversión se ha visto menos activo con respecto al año anterior, y en el que se han empezado a registrar ligeros descensos en los precios de alquiler.

Madrid, aumenta la oferta de oficinas
La evolución de la economía, tanto nacional como internacional, en los últimos meses está teniendo su reflejo en el mercado de oficinas de la capital de España, según muestra la evolución de los principales indicadores de este sector. A pesar del reajuste que se está produciendo en los mismos, especialmente acusado a partir de la segunda mitad del año pasado, hay que destacar que la tasa de desocupación se encuentra aún lejos de niveles de sobreoferta y que las rentas, sensibles a los cambios, acaban de bajar de los niveles históricamente altos en que se mantuvieron buena parte de 2008 en 42€, situándose ahora en torno a los 40 €/m²/mes.

El mercado de oficinas de Madrid ha registrado a lo largo del cuarto trimestre un aumento significativo de la oferta vacante de oficinas, como refleja el ascenso de la tasa de desocupación de un 5,75% en que se situaba a principios de octubre a un 6,1% a principios de enero. A lo largo del año se han sumado al stock algo más de 200.000 m² de oficinas, lo que sitúa al stock de oficinas de Madrid alrededor de los 10.840.000 m².

El submercado Centro Ciudad ha sido el que más ha visto crecer su oferta en los últimos meses, ya que lo ha hecho en más de un 70 % en el último año. Sin embargo, es preciso matizar que en el Distrito de Negocios la tasa de desocupación sigue siendo baja, en torno al 5,3%, lo que indica la gran escasez de superficie que existía hace tan solo un año en esta zona, cuando apenas superaba el 2,5%.

Dada la situación del mercado, no hay presión para terminar los proyectos en construcción, excepto si ya están reservados. Por otro lado, a lo largo de los próximos meses algunos proyectos emblemáticos y de grandes dimensiones finalizarán su construcción, entre los que se encuentran la Torre Cristal propiedad de Mutua Madrileña en el Cuatro Torres Business Area (CTBA), con casi 57.000 m² y la segunda fase del Parque Empresarial Omega, en Arroyo de la Vega, con una superficie de 32.000 m², entre otros. Aunque no hay muchos proyectos especulativos previstos para 2009, es de esperar que la tasa de desocupación siga su senda alcista, dada la atonía de la demanda y el retorno de superficie de segunda mano que, según todos los indicios, se producirá.

Por otro lado, en el cuarto trimestre de 2008 la demanda se ha mostrado más débil de lo esperado, por lo que el año cerrará con una contratación en el entorno de los 480.000 m² de oficinas. En tasa interanual, la absorción en 2008 ha caído un 45% respecto a 2007. Aunque conviene no perder de vista que en 2007 se alcanzó un record histórico en lo que a contratación de oficinas se refiere, con un volumen de 860.000 m², lo cierto es que la cifra final de absorción se sitúa un 12% por debajo de las previsiones realizadas por C&W a principios de año. La razón a este descenso hay que buscarla en la reducción del número de operaciones de tamaño medio y grande. Dentro de este último grupo cabe destacar que en 2007 se cerraron 14 operaciones de más de 10.000 m², frente a las 4 que se han efectuado en el ejercicio 2008.

Como lógica consecuencia de la situación anterior las rentas están siendo presionadas a la baja. Aunque las rentas de salida permanecen estables en la mayor parte de los submercados, en este momento la renta máxima en la zona prime de Madrid se situaría en torno a los 39-40 €/m²/mes, lo que significa un descenso aproximado de un 5% frente al trimestre anterior. Las rentas podrían corregirse a la baja en los próximos meses, estando especialmente expuestos aquéllos edificios situados en zonas secundarias y/o de bajas prestaciones.

El mercado de inversión ha acusado de forma notable la intensificación de la crisis crediticia que se produjo después del verano. Así, en el último trimestre del año, y a diferencia de lo ocurrido en años anteriores, la actividad ha sido reducida, destacando especialmente la venta en la modalidad sale&leaseback del edificio Pórtico (21.000 m²) en Campo de las Naciones a cambio de 115 millones de euros. El comprador ha sido el fondo alemán Union Invest y el vendedor el Grupo Marsans. En conjunto, y sin contabilizar la venta del portfolio del banco Santander al fondo Propinvest (1.900 millones de euros), el volumen total invertido asciende en Madrid a unos 1.200 millones de euros, casi un 50% por debajo de la cifra alcanzada en 2007. Las rentabilidades se han visto muy corregidas en los últimos trimestres y en este momento se sitúan alrededor del 6% en zona prime, desde el 4,5% en que se situaban un año atrás. Pensamos que se mantendrán más o menos en este nivel a lo largo del año, ya que la bajada de tipos se contrarresta con los descensos previstos de rentas, por el momento moderados.

Barcelona

Al cierre del año se ha contabilizado un total de 223.000 m² de nueva superficie entregada mayoritariamente en la Nuevas Áreas de Negocios y en la Periferia. En concreto, en el transcurso del último trimestre del año se han incorporado al stock de oficinas de Barcelona un total de 32.000 m² entre los que cabe destacar la entrega del edificio Diagonal, 123 ubicado en la avenida Diagonal de Barcelona propiedad de Hines, y el edificio “Advance” en Sant Cugat del Vallès, propiedad de Clapé que cuenta con un total de 5.000 m² de oficinas ocupados en su totalidad. Por lo que respecta al stock de oficinas en la ciudad condal al cierre del año el stock se sitúa entorno a los 5.209.000 m², cifra que representa un aumento del 4,28 % respecto a las cifras registradas a finales del ejercicio anterior.

En cuanto a la de tasa de desocupación, al cierre del ejercicio de 2008, ésta si sitúa en un 8,15 %. Esta cifra equivale a 424.000 m² disponibles de forma inmediata ubicados en mayor parte en la periferia y en las Nuevas Áreas de Negocio. Tal y como C&W había previsto en anteriores informes, la tasa de desocupación en el CBD ha aumentado debido en mayor parte al aumento de oferta de segunda mano que está retornando al mercado, siendo éste el resultado de la adaptación de algunas empresas forzadas a reducir espacio durante el último trimestre del año.

La calidad del stock disponible está actualmente distribuido de la siguiente manera, el 67% del área de oficinas disponible de forma inmediata en Barcelona está ubicado en edificios de clase A, el 27,4% en edificios de clase B y el 5,6% restante corresponde a edificios de clase C - Categorías según calidades de los inmuebles, independientemente de su ubicación.

En cuanto al volumen de contratación, éste se ha mantenido en Barcelona y se han absorbido 345.000 m² durante el 2008, cifra que se sitúa por encima de la media registrada en los últimos diez años. El total de operaciones ha sido algo inferior respecto al 2007. Durante 2008 se han registrado 357 operaciones de las cuales el 57% han sido operaciones de alquiler, el 40% han sido operaciones en venta y llaves en mano, mientras que el 3% restante corresponde a pre-alquileres.

De las principales operaciones de ocupación, en este último trimestre cabe destacar la adquisición por parte de Grífols de los edificios Trioparc, que cuenta con 15.000 m² en Sant Cugat del Vallès, y donde la compañía instalará su sede corporativa. Capgemini ha alquilado a Metrovacesa un total de 5.900 m² en el 22@, concretamente el edificio Diagonal, 199, el inmueble está actualmente en construcción y se prevé su entrega a finales del primer semestre de 2009.

En cuanto a número de operaciones, en Barcelona el volumen de absorción ha experimentado una ligera corrección a la baja respecto al histórico registrado en años anteriores. Como ha venido siendo en los últimos años la corrección ha sido inferior a la sucedida en Madrid ya que históricamente el mercado de Barcelona ha sido algo más estable.

Las rentas máximas en el mercado de oficinas han disminuido durante el cuarto trimestre del año respecto a los trimestres anteriores, y se han situado entorno a los 25 €/m²/mes, concretamente a finales del ejercicio anterior éstas se situaban en los 27 €/m²/mes. En términos generales, prevemos una posible corrección de las rentas en los próximos meses, mayoritariamente y de un modo más acentuado en zonas donde la disponibilidad de metros cuadrados vaya en aumento, este descenso estará estrechamente ligado al grado en el que se mantenga la demanda en los próximos meses en cada una de las áreas de negocio.

En cuanto al mercado de inversión, el volumen registrado en Barcelona en el año 2008 ha sido de 490 millones de €, con un total de 128.000 m² de oficinas intermediados. Además de éstas, hemos visto importantes operaciones de ventas de suelo de proyectos en desarrollo y operaciones para ocupación propia, las cuales sumadas a las cifras de operaciones de inversión resulta un volumen anual de 887 Millones de €, superando así los 313.000 m² transaccionados

Entre las operaciones de inversión más destacadas de este 2008 cabe apuntar la operación de Sale & Leaseback de la sede de Danone en la calle Buenos Aires de Barcelona, el inmueble cuenta con un total de 10.000 m² de oficinas. En cuanto a volumen de inversión una de las operaciones más destacadas del año ha sido la adquisición por parte de Union Investment, de la Torre Diagonal Litoral – B3, antes propiedad de BBVA con un total de 18.500 m², por unos 82 millones de €.

Como ya apuntamos en anteriores informes, después de la tendencia al alza registrada durante el 2008, las rentabilidades se mantendrán estables y se sitúan entorno al 6% en edificios Prime, y prevemos que el interés por parte de los inversores también se mantenga, en mayor medida por los edificios de oficinas que se encuentren bien ubicados y que estén generando ingresos., contratos estables, edificios de nueva construcción.