Commercialisation en hausse de 68% à Lower Manhattan alors que les loyers de bureaux pulvérisent leur record à Manhattan

- Le taux de vacance dans le Downtown passe sous la barre des 7%
- Le loyer moyen sur Park Avenue dépasse les 100$/pied carré
- Le volume des investissements est sur le point de pulvériser le record de 2006
- Les loyers des commerces s’envolent sur Madison et Fifth Avenues

Cushman & Wakefield a publié aujourd’hui son rapport semestriel de l’année sur le marché de l’immobilier d’entreprise à Manhattan, qui révèle une forte demande pour des surfaces de bureaux à Downtown Manhattan. Fin juin, le taux de vacance de ce quartier atteignait les 6,7%, soit une baisse sans précédent par rapport aux 11,2% à la même époque l’année passée.

Les cabinets de conseil immobilier attribuent cette baisse à l’accroissement du nombre de transactions locatives à Downtown Manhattan (+ 68%) durant les 6 premiers mois de l’année 2007, commercialisations qui ont représenté 2,2 millions de pieds carrés.

‘C’est l’une des plus fortes baisses de taux de vacance que nous ayons jamais enregistrées ces dernières années’ explique Joseph Harbert, COO du département New York Metro de  Cushman & Wakefield. ‘Pour un marché qui affichait il y a tout juste un an un taux de vacance à 2 chiffres, avoir franchi le point d’équilibre est assez impressionnant’

M. Harbert fait référence au palier des 7-9%. Il attribue par ailleurs cette indisponibilité de surfaces aux loyers élevés pratiqués dans le Midtown et au manque de surfaces à Midtown et Midtown South.

‘Certains locataires ne peuvent plus s’acquitter des loyers du Midtown, et ne trouvent pas non plus de surfaces adéquates à Midtown South’ continue M. Harbert. ‘Mais nous voyons également des sociétés en provenance des différents secteurs de l’industrie qui recherchent expressément des locaux dans le Downtown. Ces sociétés sont tout à fait conscientes du regain d’activité de ce quartier et souhaitent véritablement faire partie de cette nouvelle communauté’.

Les loyers de présentation ont subi une pression à la hausse dû à une activité soutenue des transactions locatives et à la baisse du nombre de surfaces disponibles, notamment pour les surfaces dites ‘prime’. Les loyers de présentation des immeubles de classe A dans le Downtown ont augmenté de 15$ pour atteindre les 50$ par pied carré en juin de cette année, alors que ces surfaces se louaient à 35$ le pied carré à la même époque en 2006. Ils dépassent donc désormais ainsi les loyers de présentation des actifs de classe A pratiqués dans le Midtown South.

Les loyers ont continué à croître de manière significative dans tout Manhattan. De manière générale, les loyers ont augmenté de plus de 36% par rapport à la même période l’an dernier, pour atteindre actuellement les 59,17$. Les loyers du Midtown se sont accru de plus de 37%, malgré un ralentissement perceptible du nombre des transactions locatives dans ce quartier.

‘Les transactions locatives du Midtown ont baissé de presque 20% par rapport à l’an passé à la même période’, poursuit M. Harbert. ‘On assiste à une certaine résistance en ce qui concerne les prix pratiqués, mais il est également devenu difficile de trouver des superficies dans un marché de plus en plus tendu’.

Ce ralentissement des transactions locatives a contribué à stabiliser le taux de vacance du Midtown aux alentours des 5,3%, soit une baisse de 1,6% par rapport à la même période en 2006. Ce taux demeure cependant inchangé par rapport au premier trimestre 2007. L’une des zones du Midtown qui a connu une recrudescence d’activité est celle de Park Avenue, qui a vu une augmentation de 50% du nombre de ses transactions à la mi-2007. Les loyers de présentation moyens sur Park Avenue ont ainsi dépassé les 100$/pied carré pour la toute première fois.

Les sous-marchés de Park Avenue, Madison et Fifth Avenue ont tous vu un accroissement des transactions locatives signées au prix fort durant la première moitié de l’année 2007. Ainsi, 18 transactions se sont conclues à des loyers excédant les 135$ par pied carré, comparé aux 16 transactions signées sur la totalité de l’année 2006.

Selon M. Harbert, l’augmentation des prix à la location pourrait bien perdurer.

‘Le manque continu de superficies couplé au nombre peu élevé de nouvelles constructions disponibles à moyen terme sur le marché pourrait contribuer à l’augmentation des loyers de manière significative. Nous anticipons même la possibilité de voir des loyers de type classe A dans le Midtown dépasser les 100$ le pied carré d’ici 2010.’

A la fin du second trimestre 2007, le loyer de présentation moyen pour des immeubles classe A dans le Midtown s’élevait à 75,79$, soit une augmentation de 35% par rapport à la même période l’an passé.

Ce sont les groupes de services financiers qui ont signé les transactions au prix fort, représentant ainsi plus de 75% des baux signés au-dessus de 135$ le pied carré. Ces mêmes sociétés ont été également les plus actives en matière de prises à bail, représentant ainsi 36,4% de l’activité de location au premier semestre 2007. Ainsi  à mi-2007, près des deux-tiers des locataires recherchant des surfaces de bureaux étaient des sociétés de services financiers.

‘Des perspectives économiques relativement solides, une croissance de l’emploi stable et une activité à la hausse des fusions-acquisitions contribuent à faire des sociétés de services financiers les groupes les plus actifs du marché à Manhattan’, a rajouté M. Harbert. ‘1 pied carré sur 3 des superficies de bureaux à Manhattan trouve preneur chez les sociétés de finance actuellement’.

L’investissement

Le volume des investissements a augmenté de 83% pour atteindre les 34,1 milliards de dollars.

Le marché de l’investissement à Manhattan a terminé la première moitié de l’année 2007 avec un volume de ventes effectives ou en cours de signature équivalent à 34,1 milliards de dollars, soit une augmentation de plus de 83% par rapport aux 18,5 milliards de dollars signés ou en promesse de vente à la mi-2006.

‘Nous avons terminé l’année 2006 avec un volume des investissements record atteignant les 34,7 milliards de dollars, déclare M. Harbert. ‘On peut affirmer en toute sécurité que nous sommes sur le point de dépasser ce record’.

Les investisseurs se sont focalisés essentiellement sur des immeubles de Classe A durant le premier semestre 2007, les actifs ‘prime’ représentant 62,2% de toutes les signatures effectives ou en cours, par rapport aux 39,3% à la même époque l’an passé.

Selon M. Harbert, ce n’est plus seulement les immeubles phare du Midtown qui sont l’objet de toutes les convoitises. Les sommes investies dans l’immobilier de bureaux du Downtown se sont accrues de manière significative, pour atteindre plus de 2,3 milliards de dollars à la fin du premier semestre 2007, par rapport aux 647 millions de dollars à la même époque l’an passé.

M. Harbert ajoute que l’envolée des taux d’intérêt et les conditions de prêt plus strictes ont donné libre cours à une certaine spéculation quant à un éventuel ralentissement du marché de l’investissement. Cependant, ‘avec des loyers de Classe A excédant les 100$/pied carré dans un certain nombre d’immeubles, des taux de vacance extrêmement peu élevés, des constructions nouvelles limitées et une abondance de capitaux à investir sur New York, cela ne devrait pas avoir d’impact significatif pour cette année’, a déclaré M. Harbert.

Le Commerce

Les loyers sur Madison Avenue s’envolent à plus de 1 000$/pied carré.

Les loyers des commerces dans le quartier de Manhattan ont continué leur progression à la hausse au cours du premier semestre 2007. Selon M. Harbert il existe une demande continue et stable de la part d’une grande variété d’enseignes. La demande soutenue pour des superficies qui sont d’ores et déjà limitées a contribué à accroître le niveau des loyers.

Les loyers sur Madison Avenue ont connu les hausses les plus importantes, dépassant ainsi la barre des 1 000$/pied carré. A la mi-2007, les loyers de présentation sur cette fameuse artère atteignaient les 1 019$/pied carré, soit une hausse de plus de 134$ par rapport à la même époque l’an passé.

Fifth Avenue demeure l’artère commerçante la plus chère au monde, avec des loyers de présentation au-delà de la 49^ème rue se montant à 1 500$/pied carré. A la fin du premier semestre 2007, il n’y avait plus de surfaces disponibles directement sur la 49^ème rue. Selon M. Harbert, la prise à bail par Gucci l’an passé dans la Trump Tower a contribué à faire de la Fifth Avenue la destination du luxe et des grandes marques par excellence, et l’intérêt marqué par les différentes enseignes donne crédit aux loyers pratiqués actuellement.

Les 40 000 pieds carrés loués par Giorgio Armani au 717 Fifth Avenue a été la transaction la plus prestigieuse du deuxième trimestre 2007. L’enseigne envisage désormais une boutique ‘multi-concepts’ dans l’immeuble du Plaza District, concept similaire à celui qu’ils ont mis en place à Milan, à Hong Kong, en Allemagne et au Japon.