Volumes d'investissement dans le monde : un record de 668 milliards d'euros en 2007 pour l'immobiloier d'entreprise

D’après l’étude annuelle du conseil international en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield, International Investment Atlas, les investissements en immobilier d’entreprise dans le monde (hors résidentiel) ont totalisé un record de 668 milliards d’euros pour l’ensemble de l’année 2007, soit une augmentation de 21% par rapport à l’année 2006. Les volumes ont toutefois enregistré un ralentissement de 19% entre le premier et le deuxième semestre 2007 et le montant total attendu pour 2008 est estimé à 528 milliards d’euros, soit une baisse de 21%.

Les cinq marchés cibles de l’investissement dans le monde sont les Etats-Unis, le Royaume-Uni, l’Allemagne, le Japon et la France. Mais ce sont les marchés émergents qui enregistrent les meilleurs résultats, à l’exemple du Brésil qui occupe la 11^ème place ou de la Chine qui, avec 10,3 milliards d’euros investis, rentre pour la première fois cette année dans le top 10 des premiers marchés de l’investissement. En terme de croissance, dix des quinze meilleurs marchés sont des pays émergents, et on note l’augmentation particulière des pays européens à savoir la Bulgarie (+179%), de l’Ukraine (+146%), de la Hongrie (+139%) et de la Turquie (+137%).

Le continent américain enregistre la plus forte croissance avec une augmentation de 86% en Amérique Latine et de 39% en Amérique du Nord. L’Asie a également connu une très bonne année 2007 avec une hausse des volumes investis de 17% totalisant 103 milliards d’euros. En Europe, l’investissement connait une augmentation plus modeste de 5 %, pour s’établir à 252 milliards d’euros investis.

Après une hausse de 29% en 2007, les investissements étrangers sont à présent la force dominante en Europe et représentent 55% des 252 milliards d’euros investis. Le Royaume Uni, le premier marché européen, fut la principale victime de la crise des crédits à risque et a subi une baisse de 18 % de ses activités, alors que les seconds marchés que sont l’Allemagne et la France ont affiché des résultats en forte hausse (19% et 17 % respectivement). Davantage d’investisseurs développent un intérêt prononcé pour l’Europe centrale et l’Europe de l’est qui enregistrent une augmentation de 20 %, malgré un léger retrait de la Pologne ou la Russie qui ont enregistré des performances inférieures à celles de 2006. La Turquie, la Russie ou l’Ukraine qui offrent les rendements les plus élevés demeurent toutefois des marchés risqués cependant les plus à même d’attirer davantage de capitaux étrangers. L’appréciation de la prime de risque est devenue plus stricte sur tous les marchés européens en particulier pour les actifs secondaires. Certains marchés ont été plus affectés par la crise des crédits à risque que d’autres et les pays d’Europe de l’Est restent sensiblement les plus attractifs avec des volumes qui devraient continuer de croître en 2008. Sur les marchés les plus établis d’Europe de l’Ouest, les valeurs s’ajustent rapidement aux nouvelles réalités du marché. Il semble que les capitaux sont en train de revenir sur les marchés qui ont été les plus affectés par la crise : des pays tels que le Royaume Uni, qui ont vu leurs valeurs s’effondrer, pourrait de fait se reprendre dans la deuxième partie de l’année 2008.

En France, 28,5 milliards d’euros ont été comptabilisés, soit une progression de 17% comparé à 2006. Les caractéristiques du marché français résident dans une augmentation des transactions significatives (58% du volume équivaut aux transactions supérieures à 100 millions d’euros), des marchés provinciaux en hausse totalisant 8,5 milliards d’euros et un volume placé en actifs de commerce en forte augmentation (+160 %). En dépit des turbulences financières apparues l’été dernier, 2007 a confirmé et accentué l’activité soutenue du marché de l’investissement avec des volumes qui pour la quatrième année consécutive, n’ont cessé de croitre de manière significative. Les liquidités abondantes, les niveaux de commercialisation élevés, la croissance des valeurs locatives, un faible taux de vacance et la diversité des utilisateurs contribue à la bonne tenue du marché français. Ces performances séduisent les investisseurs étrangers qui ont accru leur part de marché et participent à hauteur de 60 % aux volumes engagés sur le marché hexagonal.

« Si les grandes transactions ont fortement porté les volumes à la hausse en 2007, le ralentissement des opérations de titrisation de la dette a freiné les transactions de gros volume au dernier trimestre. En 2008, il faut s’attendre à un ajustement avec des investisseurs plus sélectifs et un repricing sur certains actifs », avertit Olivier Gérard, Responsable du Département Investissement chez Cushman & Wakefield France.

L’augmentation de 39 % observée en Amérique du Nord porte les volumes d’investissement à 299 milliards d’euros, ce chiffre étant dynamisé par la forte augmentation enregistrée aux Etats-Unis. Cependant, depuis l’automne dernier, l’impact de la crise des subprimes a déstabilisé le marché avec des spreads plus élevés et des conditions de financement plus strictes. « Il n’y a pas réellement de pénurie de capitaux en fonds propres et de nombreux investisseurs étrangers arrivent sur le marché pour tirer profit des opportunités d’investissement qu’offre le long terme. Les fondamentaux du marché demeurent sains pour la plupart, notamment le secteur des bureaux où les taux de vacance restent faibles et le nombre de projets maîtrisés. Si le marché du crédit se remet de la crise, on peut s’attendre à ce que l’immobilier d’entreprise haut de gamme affiche des résultats satisfaisants, en particulier au second semestre 2008 », souligne Olivier Gérard.

En Asie, les volumes d’investissement totalisent 103 milliards d’euros, soit une augmentation de 17%. Les marchés matures tels que le Japon et l’Australie prédominent mais le plus spectaculaire reste la performance des pays émergents, tels que la Chine et la Corée. Les investisseurs étrangers participent fortement à la croissance des volume d’investissement enregistrés en Asie, avec une augmentation en volume de 73% en 2007 pour atteindre près de 52 milliards d’euros. Les volumes investis devraient encore croitre en 2008, soutenus par une forte demande en provenance des investisseurs internationaux et par la croissance continue des marchés des REIT sur le continent asiatique.

Les nouveaux marchés restent la cible des investisseurs, qu’il s’agisse des régions bien établies comme l’Ukraine ou le Vietnam, ou de nouvelles zones géographiques comme l’Amérique Latine et l’Amérique Centrale dont les économies offrent de belles perspectives pour des retours sur investissement à court terme ou encore des marchés plus établis du Moyen Orient et d’Afrique qui attirent également davantage de capitaux.

L’immobilier : toujours un actif de choix en 2008 sur la scène internationale

Pour l’année 2008, Cushman & Wakefield prévoit un volume d’investissement mondial de 528 milliards d’euros, soit une volume deux fois plus élevé environ que celui enregistré il y a cinq ans. La proportion d’investisseurs étrangers sur les marchés domestiques a fortement contribué à la hausse des volumes en 2007. Bien que les investisseurs nationaux aient augmenté leur part de marché de 12 %, l’activité des investisseurs étrangers a quant à elle augmenté de 44% et représente aujourd’hui 34% des volumes globaux, soit une hausse de 21% par rapport à 2006. Le rôle des acquéreurs étrangers a également gagné en importance dans la seconde partie de l’année 2007 avec une part de marché qui est passée de 31% à 38% entre le premier et le deuxième semestre. En 2008, ils devraient accroitre leur présence sur tous les marchés dans leur recherche de diversifications et de limitation des risques.

« Le resserrement des conditions de crédit et la baisse du niveau d’endettement toléré ont réduit sensiblement l’activité des fonds opportunistes et ouvrent de nouvelles perspectives aux structures majoritairement investies en fonds propres. Les fonds souverains ou fonds d’Etat devraient être particulièrement actifs en raison du réajustement des prix de vente et de la nouvelle donne en terme de capacité d’investissement, favorisant les investisseurs institutionnels long-terme et les fonds allemands en particulier. Par ailleurs, on anticipe une plus grande activité des pays asiatiques, notamment de la Chine et de l’Inde qui tentent de diversifier et de recycler le surplus financier issu du dynamisme de leur économie. On peut également compter sur un regain d’activité en provenance du Japon, surtout si la législation des REIT est assouplie afin d’encourager les investissements off-shore (extraterritoriaux) », conclut Olivier Gérard.