Point Marché Investissement 2T 2009

10 Jul, 2009,

Point Marché Investissement France

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LE MANQUE DE CREDIT ENTRAINE UNE BAISSE DES VOLUMES ET DES TRANSACTIONS

Au 1er semestre 2009, un total de 2,6 milliards d’euros a été répertorié sur le marché de l’investissement français (ventes utilisateur comprises), soit une baisse de 63% en un an. Nous dénombrons 187 transactions depuis le début de l’année 2009 contre 249 à la même période l’année dernière, soit une diminution de 25%.

Après le plongeon des volumes investis au 1er trimestre, le marché de l’investissement a semblé enrayer la chute des engagements au deuxième trimestre. L’activité, dont l'amélioration devrait progressivement se confirmer au cours du second semestre, reste fragilisée par l’insuffisance de crédit : les banques, toujours très sélectives, n’octroient que très rarement des prêts supérieurs à 40 millions d’euros ce qui a engendré la raréfaction des grandes transactions, limitant en conséquence les montants investis. Avec la disparition des opérations d’envergure (supérieures à 100 millions d’euros), la taille moyenne des transactions s’est considérablement réduite et s’établit à 15 millions d’euros depuis le début de l’année, contre 30 millions d’euros au premier semestre 2008. On recense douze transactions de plus de 40 millions d’euros, dont quatre sont supérieures à 100 millions et deux au-delà de 200 millions d’euros. Les petites et moyennes transactions, comprises dans la fourchette des 15-40 millions d’euros, sont les plus nombreuses car pratiquement les seules aujourd’hui à pouvoir être financées et également cible privilégiée des investisseurs en fonds propres. Les actifs jouissant d’une garantie locative et d’une bonne localisation trouvent preneur quand les actifs secondaires et les grosses opérations voient leur valeur se dégrader.

L’ILE-DE-FRANCE ET LES BUREAUX PLUS IMPACTES

Même si l’Ile-de-France reste la région la plus convoitée par les investisseurs, représentant 56% du montant total des engagements nationaux, elle enregistre une forte baisse de 67% par rapport à la même période l’année dernière, avec un total avoisinant 1,5 milliard d’euros (4,6 milliards d’euros au premier semestre 2008). Les régions, avec 1,1 milliard d’euros investis, représentent 44 % des engagements réalisés dans l’Hexagone, grâce à trois transactions majeures : le portefeuille Casino/Mercialys, le centre commercial Le 31 à Lille et l'acquisition par France Telecom d’immeubles d’exploitation. La situation est néanmoins plus contrastée car à l’exception de ces transactions significatives, toutes les régions sont impactées par le manque de transactions.

Par typologie de produits, l’inflexion la plus forte concerne les bureaux qui enregistrent une chute de 75% par rapport au premier semestre 2008 et concentrent 55% des montants investis en France. Toujours attractifs et devenus accessibles à l’ensemble des acteurs, les commerces se démarquent ce premier semestre et totalisent 34% des 2,6 milliards d’euros investis dans l’Hexagone (+180% sur un an, comparé toutefois à un premier semestre 2008 particulièrement faible), soutenus notamment par la vente de trois actifs importants (le portefeuille Casino/Mercyalis, Le 31 et l’immeuble mixte Les Trois Quartiers/21 Madeleine). Le secteur industriel connait quant à lui un fort ralentissement et comptabilise seulement 280 millions d’euros sur les six premiers mois de l’année, soit une baisse de 48% sur un an, et totalise 11% du volume total investi en France.

LES INVESTISSEURS EN FONDS PROPRES SUR LE DEVANT DE LA SCENE

Le retour des investisseurs étrangers, représentés principalement par les fonds allemands, investisseurs privés et gestionnaires de fonds internationaux, s’est confirmé. Leur part de marché s’est accrue par la réalisation des plus grosses transactions du deuxième trimestre et l’ajustement à la hausse des taux de rendements qui a permis au marché français de redevenir plus attractif auprès des investisseurs internationaux. Les plus actifs sont les allemands avec 12% du volume, s'ensuivent les australiens (MGPA) avec 8%, puis dans une moindre proportion des investisseurs britanniques, suisses et moyen-orientaux principalement. Les grands investisseurs anglo-saxons, qui s’appuient sur des montages financiers fortement dépendant du crédit, sont toujours les grands absents en terme de volumes investis, ce qui pèse fortement sur les montants globaux. Dans un environnement bouleversé, les investisseurs français, principalement représentés par les foncières, SCPI/OPCI, privés, utilisateurs, assureurs et caisses de retraite, se concentrent sur leur marché national et totalisent 72% des engagements des six premiers mois de l’année.

Les investisseurs long terme sont sur le devant de la scène, tirant davantage leur épingle du jeu au regard des nouvelles conditions du marché et moins sensibles aux effets de cycle. Ces acquéreurs sont restés en dehors du marché ces dernières années, en raison de la concurrence accrue des investisseurs internationaux mais sont toujours attirés par les actifs haut de gamme qui désormais sont proposés à des taux de rendement moins agressifs. Les acteurs sont extrêmement sélectifs, ciblant des actifs sécurisés aux loyers « pérennes » et bien situés.

UN SPREAD FAVORABLE AU SECTEUR IMMOBILIER

Les rendements immobiliers ont enregistré une nouvelle hausse généralisée, toutefois moins marquée qu’au trimestre précédent. La correction du marché devrait se poursuivre, notamment pour les actifs secondaires et de grande taille qui restent particulièrement peu liquides et qui suscitent un intérêt moindre. Les rendements devraient cependant bientôt atteindre leur point haut, particulièrement pour les actifs haut de gamme.

Les taux directeurs se maintiennent à des taux très bas. Après avoir réalisé le grand écart passant de 4,25% début octobre à 1% ce trimestre, la BCE a indiqué le maintien de son taux directeur à 1%. Corrélativement, la moyenne de l’Euribor 3 mois se situe à 1,22% en juin 2009 après avoir enregistré une moyenne de 4,94% en juin 2008 et plus de 5% à l’automne dernier. Pour sa part, l’OAT 10 ans s’est progressivement détendu, la moyenne est de 3,90 % en juin 2009 (contre 4,72 % un an plus tôt). Ceci devrait mécaniquement assouplir les coûts de financement. La baisse des taux directeurs couplée à la hausse des rendements immobiliers, crée un spread favorable au compartiment immobilier.

PERSPECTIVES

Au-delà des difficultés persistantes, des éléments positifs de reprise se dessinent par notamment : les liquidités disponibles sur le marché, un environnement financier plus favorable, une meilleure appréciation de la valorisation des actifs et enfin des fondamentaux structurels qui restent solides. En revanche, la dégradation des marchés locatifs qui s’illustre par une pression baissière des valeurs et une hausse du taux de vacance, assombrit les perspectives de reprise du marché de l’investissement à court terme.

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