Les marchés européens de l'immobilier de bureaux dans la tourmente

14 Sep, 2009,

Baisse de 45 % la demande placée au 1^er semestre 2009 par rapport au 1^er semestre 2008

Au premier semestre 2009, l’effondrement de la demande placée en immobilier de bureaux dans la plupart des marchés européens (19 villes analysées par Cushman & Wakefield)a reflété la forte détérioration du climat économique international et contrasté avec les records établis en 2007 et la résistance observée en 2008. D’après Thierry Juteau, Directeur Général de Cushman & Wakefield France « avec près de 3 200 000 m² placés, le total de la demande placée dans les principaux marchés européens a accusé une baisse de 45 % par rapport au premier semestre 2008 et de 36 % par rapport au volume moyen de la demande placée enregistré chaque premier semestre depuis 2005 ».

Soutenu les années précédentes par le dynamisme des marchés établis d’Europe occidentale (Paris, Londres, Madrid, etc.) et le boom de certaines métropoles de l’Est (Moscou, Varsovie), le marché européen a pâti ce semestre d’un affaissement quasi-général de la demande de bureaux des entreprises, lié pour partie au fait que nombre d’entre elles privilégient la renégociation de leur bail à un déménagement. Cette évolution masque cependant d’importantes disparités locales.

Les marchés touchés plus précocement et fortement par la crise, comme l’Irlande, l’Espagne et le Royaume-Uni, continuent d’afficher d’importants reculs. Au premier semestre 2009, la demande des utilisateurs a ainsi accusé une baisse 69 % à Dublin, de 59 % à Madrid et de 54 % à Londres par rapport à la même période l’an dernier, due notamment au faible nombre de grandes transactions. Dans la capitale espagnole, où un niveau aussi bas d’absorption n’avait pas été observé depuis 1993, une seule transaction supérieure à 4 000 m² a été relevée ce semestre contre 10 au premier semestre 2008.

La correction la plus brutale a été enregistrée à Moscou où seuls 210 664 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs lors des six premiers mois de 2009 contre près d’un million un an auparavant. Cette chute de 78 % confirme le très fort impact de la récession économique sur l’évolution de la demande de bureaux à Moscou, désormais largement motivée par la prise à bail de petites surfaces. L’ajournement des stratégies d’expansion des grandes entreprises s’est ainsi reflété dans la baisse sensible du nombre de transactions supérieures à 4 000 m², passé de 24 au premier semestre 2008 à 14 au premier semestre 2009.

L’étendue de la baisse de la demande enregistrée dans les métropoles évoquées ci-dessus et dans d’autres marchés importants du vieux continent (Amsterdam, Bruxelles, Varsovie) n’a pu être compensée par l’activité encore relativement soutenue observée dans certaines villes. Si les marchés allemands se distinguent par des volumes de demande placée toujours honorables, la chute atteint tout de même 32 % à Munich, 19 % à Berlin ou encore 21 % à Francfort. Dans la capitale économique allemande, particulièrement frappée par la crise du secteur financier dont son activité dépend largement, le recul de la demande placée a notamment été limité par la prise à bail par Deutsche Bahn de 72 000 m² dans la tour « Silberturm ».

En France, les performances du marché parisien peuvent s’apprécier de différentes façons. Avec 862 618 m² loués ou vendus aux utilisateurs au premier semestre 2009 contre 1 183 115 m² à la même période un an auparavant, la demande placée y est en baisse de 27 %. Toutefois Paris/Ile-de-France concentre toujours la part la plus importante de la demande en Europe, et cettepart a tendance à augmenter du fait de la chute généralement plus brutale subie dans les autres marchés européens. « Amortie par la résistance pour partie structurelle de l’économie française aux effets de la crise financière mondiale et la diversité des utilisateurs du marché francilien, la chute de la demande placée a surtout été contenue par la mise en œuvre des stratégies d’optimisation de l’immobilier des entreprises. Motivées à 76 % par des logiques de regroupement et de rationalisation contre 45 % il y a un an, les transactions supérieures à 4 000 m² ont confirmé les avantages comparatifs des secteur tertiaires de périphérie disposant d’une offre de grandes surfaces neuves aux loyers modérés » précise Thierry Juteau.

Evolution de la demande placée de bureaux en Europe

Echantillon de 19 marchés analysés par Cushman & Wakefield

Marché	1^er semestre 2009	1^er semestre 2008	Evolution (%)
Paris/Ile-de-France	862 618	1 183 115	- 27
Munich	265 000	392 000	- 32
Moscou	210 664	938 145	- 78
Francfort	210 000	265 300	- 21
Hambourg	195 000	280 000	- 30
Berlin	190 000	236 000	- 19
Budapest	182 985	135 938	+ 35
Londres (Central London)	172 185	377 207	- 54
Madrid	112 000	270 000	- 59
Varsovie	108 893	244 444	- 55
Barcelone	105 492	212 782	- 50
Düsseldorf	105 000	213 000	- 51
Prague	97 245	140 708	- 31
Amsterdam	84 100	175 046	- 52
Bruxelles	78 849	234 267	- 66
Milan	57 727	190 419	- 70
Dublin	40 845	131 143	- 69
Lisbonne	33 050	103 865	- 68
Rome	26 087	63 052	- 59

Dans un contexte européen généralement peu favorable où la demande baisse parallèlement à la multiplication des libérations de surfaces de bureaux et à l’achèvement de nombreux chantiers lancés en pleine période de croissance économique, la progression de l’offre disponible n’est guère surprenante. Cette évolution concerne la plupart des pays européens, même s’il convient de distinguer les marchés qui, du fait d’une vacance structurellement forte, avaient adapté le rythme de production de bureaux neufs (Amsterdam, Allemagne) de ceux qui ont largement développé la production de projets en blanc les années précédentes. Les ajustements sont, dans certains marchés, particulièrement brutaux : l’afflux de mètres carrés de bureaux neufs, coïncidant avec l’effondrement de la demande des utilisateurs, a largement réduit leurs capacités d’absorption et rompu de fragiles équilibres. Après 2,1 millions de m² en 2008, les livraisons de bureaux neufs à Moscou ont par exemple totalisé 1 million de m² entre janvier et juin 2009, soit 30 % de plus que le total des m² livrés en Ile-de-France à la même période pour un parc près de cinq fois moins important (10,3 millions de m² à Moscou contre 49,2 millions de m² en Ile-de-France).

La chute récente des mises en chantier et le report du lancement de nombreux projets indiquent toutefois que la situation actuelle de suroffre qui prévaut dans plusieurs métropoles ne devrait pas perdurer. En attendant le rééquilibrage progressif du marché, les conditions de bail resteront favorables aux utilisateurs qui cherchent à réduire leurs coûts d’occupation. De fait, l’octroi par les propriétaires de mesures d’accompagnement toujours plus généreusesafin de limiter la vacance de leurs biens reste une tendance générale en Europe. Ces mesures commerciales prennent diverses formes (franchises de loyer et participations aux travaux, flexibilité des bailleurs sur la durée d’engagement des preneurs, etc.), plus ou moins usitées selon les conditions locales. Par ailleurs les valeurs locatives ont subi une pression à la baisse générale, sans toutefois bouleverser le classement des métropoles les plus chères d’Europe. Londres (948 €/m²/an), Paris (700 €/m²/an) et Moscou (642 €/m²/an) figurent toujours dans le trio de tête, même si la correction a été particulièrement sévère dans les capitales britannique et russe dont le loyer prime a perdu respectivement 46 et 37 % entre la fin du premier semestre 2008 et la fin du premier semestre 2009.

Perspectives pour le second semestre 2009 : le pire de la crise est-il derrière nous ?

Si l’importance de l’impact de la crise économique sur le marché européen des bureaux ne fait plus aucun doute, la question est désormais de savoir si la décélération s’accentuera au second semestre. Les indicateurs économiques les plus récents montrent en tous les cas qu’une reprise générale semble peu envisageable. Le PIB de l’Union européenne (UE 27) devrait ainsi décroître de plus de 4 % tandis que le chômage, passé de 6,9 % en juin 2008 à 8,9 % un an plus tard, continuera de progresser, pesant sur la demande de bureaux des entreprises et contribuant à faire de 2009 l’une des années les moins actives depuis le début du siècle. Dans ce contexte, les caractéristiques observées depuis le début de 2009 devraient perdurer au moins jusqu’en 2010. « Les utilisateurs continueront de privilégier la renégociation de leur bail tandis que la recherche de réduction des coûts immobiliers demeurera la première motivation des entreprises qui décident de déménager » conclut Thierry Juteau.

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l’un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d’entreprise. Avec plus de 230 bureaux à travers 58 pays et plus de 15 000 personnes, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d’achat, de vente, d’investissement, de location et de gestion d’actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d’espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet : www.cushmanwakefield.fr

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