Malgré la crise, les Champs-Elysées restent l’artère commerçante la plus chère d’Europe

Une étude annuelle du conseil international en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield

Selon l’étude annuelle du conseil international en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield, Main Streets Across the World, plus de la moitié des principales artères commerçantes du monde ont accusé dans les douze derniers mois une baisse de leur valeur locative, reflétant l’impact de la crise économique internationale sur l’évolution de la consommation des ménages et le marché immobilier des commerces. Sur les 274 emplacements dans 60 pays analysés par Cushman & Wakefield, 54 % ont vu leur valeur locative diminuer et 18 % seulement l’ont vu progresser, soit une baisse d’une ampleur telle qu’on ne l’avait jamais observée depuis la création de cette étude il y a 24 ans.

« Les douze mois qui viennent de s’écouler ont été, dans de nombreux pays, l’une des pires périodes en termes de consommation des ménages et de chiffres de ventes du commerce depuis longtemps. Plutôt résistant en 2008 – les loyers n’avaient alors diminué que dans 6 % des principales artères dans le monde – le marché immobilier des commerces n’échappe plus à la crise en 2009 et souffre d’une baisse générale de la demande. Au plan international, les acteurs présents sur le marché et les projets d’ouvertures sont moins nombreux, confirmant le ralentissement des dynamiques d’expansion des enseignes » précise Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.

La tendance à la baisse des loyers n’a pas épargné les emplacements commerciaux les plus prestigieux. Ainsi, les valeurs locatives de sept des dix emplacements les plus chers du monde ont chuté ou sont demeurées stables. Si la 5^ème Avenue à New York conserve pour la huitième année consécutive son titre d’artère la plus chère du monde, sa valeur locative accuse une baisse de 8,1 % par rapport à 2008. La chute a été encore plus marquée pour le deuxième de ce classement, Causeway Bay à Hong Kong avec un recul de 15,1 % sur un an. La comparaison s’avère finalement flatteuse pour les Champs-Elysées à Paris qui complètent le trio de tête et dont la valeur locative est restée stable.

« Nous nous posions l’an dernier la question de l’impact des effets conjoints de la baisse de la consommation des ménages et de la fréquentation touristique dans la capitale. Aujourd’hui nous ne pouvons que constater que ces indicateurs ont mieux résisté que prévu et que, dans ce contexte, la crise économique ne s’est pas traduite par une diminution de la force d’attraction des Champs-Elysées. Certes, la prudence est davantage de mise et il y a moins d’acteurs sur le marché, mais certaines enseignes internationales poursuivent leur expansion, toujours motivée par l’opportunité que peut constituer, pour leur image, une vitrine sur les meilleures portions de l’avenue » souligne Christian Dubois. L’attrait de « la plus belle avenue du monde » ne devrait pas se démentir dans les prochains mois, d’autant que le débat sur l’ouverture des commerces le dimanche a récemment trouvé son épilogue avec l’adoption en août dernier d’une loi sur le repos dominical élargissant les dérogations à ce principe dans certaines communes et zones touristiques de l’Hexagone. Toutefois, les incidences réelles de l’application de cette loi sur l’évolution de la consommation restent à mesurer.

Les principales autres artères commerçantes parisiennes ont, à l’exemple des Champs-Elysées, fait preuve d’une remarquable résistance. Si la plupart des loyers restent inchangés, ils ont augmenté sur le boulevard Saint-Germain. Après l’inauguration de la boutique Sonia Rykiel en 2008 et l’ouverture prochaine du flagship Ralph Lauren, les annonces récentes de l’installation d’Hermès rue de Sèvres et de Burberry à l’angle de la rue du Dragon ont consacré la montée en gamme d’une portion de ce quartier, loin des secteurs traditionnels du luxe dans le triangle d’or. Ailleurs dans l’Hexagone, l’année écoulée a confirmé l’attractivité des emplacements n°1 des principales métropoles régionales : c’est là que se porte en priorité la demande des enseignes nationales et internationales, désireuses d’étendre leur réseau après une première implantation à Paris tout en limitant les risques associés à cet investissement.

Dans le reste de l’Europe, les meilleurs emplacements commerciaux ont connu des destins divers. C’est en Irlande, pays qui traverse la plus grave crise économique de la zone euro, qu’a été enregistrée la baisse la plus marquée des loyers à l’échelle nationale avec un recul de 16,1 % sur un an. La baisse a atteint 22,5 % à Grafton Street à Dublin, l’artère la plus chère du pays rétrogradant ainsi de la 5^ème à la 8^ème place du classement mondial. D’autres marchés ont fait mieux que résister. L’Allemagne affiche ainsi, au niveau national, une progression annuelle de 2,2 % des valeurs locatives de ses principales artères commerçantes. La Kaufingerstrasse à Munich enregistre même une hausse de 7,1 % qui lui permet de gagner trois places et d’intégrer le top 10 mondial. Outre la taille de son marché, l’Allemagne a, comme la France, continué de profiter de l’intérêt des enseignes internationales pour ses meilleurs emplacements ainsi que de la solidité relative de son économie. Les deux pays font du reste partie des rares économies de l’Union européenne à avoir enregistré une progression de leur PIB au 2^ème trimestre 2009.

Dans d’autres parties du monde les contrastes sont encore plus saisissants. Dans la zone Asie-Pacifique, la baisse des valeurs locatives atteint 17,3 % sur un an et même 41,5 % en Inde, où Colaba Causeway à Bombay enregistre la plus forte chute dans le monde (- 63,5 %). Le redémarrage attendu de l’économie asiatique devrait toutefois permettre d’inverser la tendance, d’autant que l’offre d’emplacements commerciaux de qualité reste limitée dans la plupart des pays du continent. L’Amérique latine est, à l’inverse, la région du monde où les loyers ont le plus progressé, à l’exemple d’Alameda Lorena à Sao Paulo qui affiche la croissance annuelle la plus importante dans le monde (+ 111 %). La hausse générale de 10,3 % des valeurs locatives du sous-continent américain est de fait liée aux performances exceptionnelles de certains des principaux emplacements commerciaux du Brésil. Dans ce pays, la consommation des ménages est restée soutenue depuis le début de 2009, favorisée par les mesures fiscales adoptées par le gouvernement et l’appétit croissant d’une classe moyenne de plus en plus importante pour de nouveaux formats commerciaux davantage haut de gamme.

A l’exception de quelques marchés, les baisses que nous avons relevées cette année sont souvent importantes, laissant penser qu’un seuil plancher a été atteint et que le pire est derrière nous. A court terme, une nette remontée des loyers commerciaux semble toutefois peu probable, d’autant que les conditions de négociation entre enseignes et bailleurs restent ardues. Si quelques indicateurs se sont depuis peu redressés, la détérioration du climat économique reste en effet profonde et les perspectives de consommation des ménages pessimistes du fait de l’arrivée sur le marché mondial de l’emploi d’un nombre important de nouveaux chômeurs.

« La fin de l’année 2009 et l’année 2010 seront celles de la stabilisation. Accentuant les tendances déjà observées en 2008, la prudence et la sélectivité accrues dont les enseignes font preuve dans leur stratégie de développement continueront donc de caractériser un marché à deux vitesses. Si regain d’activité il y a, celui-ci profitera en priorité aux meilleures portions des meilleurs emplacements commerciaux, les emplacements secondaires souffrant toujours de la désaffection et des exigences de rentabilité des enseignes » conclut Christian Dubois.

Le Top 10 des pays aux artères commerçantes les plus chères du monde en 2009

Source: Cushman & Wakefield

(le classement complet se trouve dans l’étude Main Streets Across the World 2009)

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