Baisse quasi générale des loyers de bureaux dans le monde pour la première fois depuis 2003

Une étude annuelle du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield consacrée aux coûts d’occupation de bureaux  des 131 plus grandes métropoles mondiales

D’après l’étude Office Space Across The World, qui compare les coûts d’occupation de bureaux dans 131 métropoles de 63 pays, Tokyo, Londres et Hong Kong restent les trois villes les plus chères du monde. La capitale japonaise est désormais en tête du classement, avec un coût d’occupation de 1 441 €/m²/an contre 1 220 €/m²/an à Londres et 1 207 €/m²/an à Hong Kong, qui perd deux places par rapport à l’an dernier.

Ces trois villes ont connu des fortunes diverses mais ont chacune affiché un loyer en baisse, confirmant l’ampleur de la crise économique et de ses incidences sur les coûts d’occupation des plus grandes métropoles mondiales. De fait, le marché mondial enregistre en 2009 une chute quasi générale des loyers de bureaux pour la première fois depuis 2003. Cette chute est de l’ordre de 10% par rapport à 2008. Tranchant avec les fortes augmentations de 2007 et la croissance encore constatée en 2008 dans de nombreux pays émergents, la baisse des loyers n’aura épargné en 2009 aucune des régions du globe.« Dans un climat économique international très dégradé, marqué par une forte augmentation du nombre de chômeurs et de défaillances d’entreprises, l’attentisme des utilisateurs et leur plus forte propension à négocier les termes de leur bail ont poussé les loyers à la baisse. En grande partie motivés par la maîtrise de leurs coûts immobiliers, les mouvements des entreprises ont, dans de nombreux marchés, favorisé les secteurs tertiaires périphériques bien pourvus en bureaux neufs de qualité au détriment des quartiers centraux d’affaires, plus onéreux » explique Thierry Juteau, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.

Avec un recul moyen de 11 % sur un an, l’évolution des loyers en Europe confirme les tendances observées l’an dernier. Certains marchés ont davantage souffert que d’autres. Ainsi, la correction des valeurs locatives a été particulièrement forte dans les pays les plus affectés par la crise économique. Cumulant forte récession, brusque hausse du nombre de chômeurs et effondrement de la demande, les marchés de Dublin et de Moscou ont par exemple enregistré une baisse de 33 % de leurs loyers par rapport à l’an dernier, quand ceux de Madrid et de Londres accusaient un recul de 25 %. Dans les capitales russe et espagnole, désormais aux 7^ème et 19^ème places du classement, la crise économique et la chute de la demande ont plus particulièrement coïncidé avec l’achèvement des nombreux chantiers lancés durant une période de forte croissance, sapant l’équilibre fragile de ces marchés. Dublin et Londres ont pour leur part souffert, comme l’an dernier, de leur grande dépendance à la demande des utilisateurs du secteur financier.

Cette même dépendance explique la forte baisse observée dans l’une des principales places financières asiatiques, Singapour (- 45 %), qui passe de la 9^ème à la 24^ème place du classement, avec un coût d’occupation de 441 €/m²/an. Mais en Asie, où les loyers enregistrent une baisse moyenne de 16 % après cinq années continues de croissance, le retournement du marché tient avant tout au gel ou à l’abandon, par les multinationales, de leurs projets d’expansion. Cette évolution explique ainsi la chute de 53 % enregistrée à Ho Chi Minh Ville, la plus forte du continent, ainsi que la baisse moyenne de 20 % des marchés indiens. Dès lors, la hausse de 10 % constatée à Djakarta contraste singulièrement avec la tendance générale du marché asiatique. En dépit d’un affaissement de la demande de bureaux des entreprises, la pénurie persistance de l’offre neuve de qualité a contribué à la croissance des loyers dans la capitale indonésienne.

La rareté d’une offre de bureaux de qualité, adaptée aux besoins de modernisation et de rationalisation des grandes entreprises est, de façon générale, le principal facteur de résistance des valeurs locatives.  C’est elle qui explique la progression de 28 % des loyers à Santiago du Chili, la plus forte constatée dans le monde en 2009. Celle-ci illustre la bonne tenue d’ensemble du continent américain avec une baisse limitée à 4 % à New York où le coût d’occupation est de 786 €/m²/an, ou à 6 % à Rio de Janeiro où le coût d’occupation s’établit à 611 €/m²/an. En dépit de cette baisse, la ville brésilienne fait un bond important dans le classement, passant de la 23^ème à la 13^ème place. Profitant du cours favorable du réal par rapport à l’euro, et d’une économie dynamique portée par la résistance de la consommation privée et la reprise de la production industrielle, le Brésil confirme qu’il est l’un des marchés les plus importants de la région. Le succès de ce pays, futur hôte de la Coupe du monde de football 2014 et des Jeux Olympiques de 2016, ne devrait pas se démentir dans les prochaines années. En Afrique du Sud, où se déroulera cet été la Coupe du monde de football 2010, les loyers ont notamment progressé, au Cap, de 10 %, soit l’une des hausses les plus importantes constatées en 2009 dans le monde. Cette évolution atteste ainsi des incidences positives que peut avoir l’organisation de grands évènements sportifs sur la demande de bureaux des entreprises.

L’évolution, à Paris, tranche avec les hausses constatées dans certains pays émergents. Ainsi, Le loyer de bureaux du quartier central des affaires parisien enregistre un recul de 10 % sur un an. Si la chute apparaît  limitée par rapport à plusieurs autres marchés européens, elle fait perdre une place à la capitale française dans le classement, désormais 8^ème alors qu’elle était encore 4^ème en 2007. De fait, après la forte augmentation constatée cette année-là, qui avait porté le loyer de Paris QCA au-delà du seuil des 800 €/m²/an, le coût d’occupation n’a cessé depuis de décroître. Plus encore qu’en 2008, l’année 2009 a vu se réduire comme une peau de chagrin le nombre d’entreprises disposées à payer le prix fort pour une implantation dans le triangle d’or de la capitale. Le point bas pourrait toutefois avoir été atteint, comme a semblé l’indiquer, en fin d’année, le regain de la demande de certains utilisateurs traditionnels du QCA, grands cabinets d’avocats en particulier (Norton Rose). « Si 2010 ne devrait qu’être une année de transition avant une reprise plus franche du marché parisien en 2011, plusieurs utilisateurs pourraient bien être tentés d’accélérer leur prise de décision. Dans un contexte de reprise progressive de l’économie, le nombre encore limité d’offres de bureaux neufs/restructurés haut-de-gamme et la correction importante des valeurs locatives pourraient constituer de belles opportunités pour certaines entreprises. C’est pourquoi la mise sur le marché récente de programmes haut-de-gamme (Origami, 52 Hoche) constituera un vrai test permettant, en cas de reprise réelle de la demande, d’apprécier la valeur des meilleures offres du QCA » poursuit Thierry Juteau.

Comme à Paris, les perspectives pour 2010 sont plus favorables dans la plupart des métropoles mondiales en raison de l’amélioration du climat économique, de la reprise de la demande des entreprises et de l’absorption progressive de l’offre disponible. La brusque chute des mises en chantier et le report du lancement de nombreux projets permettront en particulier de limiter la pression à la baisse s’exerçant sur les loyers des meilleurs actifs, qui se stabiliseront d’ici le second semestre de 2010. Les conditions de bail resteront jusque là favorables aux utilisateurs qui cherchent à réduire leurs coûts d’occupation avant un retour à l’augmentation des valeurs locatives en 2011. Cette tendance a d’ores et déjà été constatée à Londres, dans le quartier de la City, parallèlement au rebond de la demande des utilisateurs. Ainsi, le volume des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs au dernier trimestre 2009 dans la capitale britannique a représenté 40 % de la demande totale de l’année, signe du regain d’activité de certains grands utilisateurs désireux de profiter de conditions de marché qui ne resteront pas longtemps aussi favorables. « L’embellie que connaît le marché des bureaux de Londres, atteint plus précocement et durement par la crise, pourrait constituer le signe avant-coureur d’une reprise plus générale du marché mondial et d’une évolution du rapport de forces entre bailleurs et locataires » conclut Thierry Juteau.

Top 10 des villes les plus chères du monde en 2010*

 (Source : Cushman & Wakefield)

* Le classement est réalisé à partir des valeurs constatées dans la ville qui affiche les coûts d’occupation les plus élevés dans chaque pays. Les loyers, qui en représentent la plus grande part, sont calculés sur une base interne nette.