Stabilité en trompe-l’œil pour le marché français de l’Immobilier d’Entreprise

Cushman & Wakefield dresse le bilan du 1^er semestre 2012

« Avec 1 053 445 m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France au 1^er semestre 2012, la demande affiche un niveau peu éloigné de celui du 1^er semestre 2011 (1 081 062 m²). Quant aux volumes investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise, ils totalisent 5,6 milliards d’euros, soit une augmentation de 4 % sur un an » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Ces chiffres semblent suggérer que le marché français n’est que peu affecté par l’instabilité du climat économique et la grande prudence des acteurs immobiliers, contraints pour certains par des conditions de financement plus drastiques. « La crise, bien réelle, de l’économie ne se traduit pas tant par une atonie générale du marché français que par son très net resserrement. Ainsi, quelques grandes opérations comptent pour une part significative de la demande placée de bureaux ou des volumes investis tandis que le nombre total de transactions est en fort recul, reflétant un marché principalement animé par une palette plus restreinte d’acteurs, de biens ou de secteurs tertiaires » poursuit Olivier Gérard.

MARCHE FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT

« Les volumes investis dans l’Hexagone au 1^er semestre 2012 sont légèrement supérieurs aux montants enregistrés l’an passé à la même époque. Cette stabilité apparente ne doit pas occulter la forte baisse de 33 % du nombre total de transactions sur un an qui indique un fort ralentissement de l’activité en partie lié au recul des opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros et à la désaffection dont pâtissent les marchés et actifs secondaires » explique Olivier Gérard.

Une activité principalement portée par quelques grandes transactions en Ile-de-France

Sur les 166 transactions enregistrées depuis le début de 2012 (249 au 1^er semestre 2011), 15 sont supérieures à 100 millions d’euros contre 8 un an auparavant. Ces grandes transactions totalisent 3,3 milliards d’euros, soit 59 % de l’ensemble des montants investis dans l’Hexagone contre 30 % au 1^er semestre 2011.

Reflétant un marché de l’investissement très polarisé, l’Ile-de-France concentre 84 % de l’ensemble des montants engagés dans le pays (4,7 milliards d’euros). De fait, 14 des 15 opérations de plus de 100 millions d’euros y sont situées, dont trois transactions supérieures à 500 millions d’euros : le 52-60 avenue des Champs-Elysées et les deux portefeuilles de bureaux cédés par KanAm et Eurosic. Ces trois opérations portent sur quelques actifs prestigieux de la capitale, sièges d’entreprises renommées du quartier central des affaires parisien (Cartier pour la Cité du Retiro, le Figaro dans Neo ou Allen & Overy dans le 52 Hoche) ou emplacement commercial de premier plan sur les Champs-Elysées (immeuble du Virgin Megastore).  

Les bureaux

Les bureaux demeurent sans surprise la classe d’actifs la plus prisée totalisant, comme l’an passé, près des trois quarts des volumes investis grâce à la réalisation de 12 transactions supérieures à 100 millions d’euros. Ces 12 transactions totalisent 2,6 milliards d’euros, soit 63 % de la totalité des montants investis sur ce type d’actifs en France. Elles sont, en outre, toutes situées en Ile-de-France, expliquant la part élevée des bureaux dans le total des montants engagés en région parisienne (78 %).

Les actifs de qualité et sécurisés des marchés établis de Paris et de l’ouest francilien restent la cible prioritaire des investisseurs. Toutefois, quelques opérations en VEFA ont également animé le marché francilien, illustrant l’appétit de certains acteurs pour de nouveaux projets dans un contexte de rareté de grandes surfaces neuves de qualité dans d’importants secteurs tertiaires (Neo à Vélizy-Villacoublay). Quelques opérations de ce type ont aussi été observées en province, comme Equinox à Lyon ou Balthazar à Marseille, illustrant l’attractivité de métropoles régionales qui, comme en 2011, tirent parti de la stabilité de leur marché locatif et de l’avancée de projets urbains importants (renouvellement du quartier de La Part-Dieu à Lyon, avancée des travaux d’Euroméditerranée à Marseille).

Les commerces

Avec 1,1 milliard d’euros investis depuis janvier 2012, les commerces affichent une hausse de 19 % par rapport au 1^er semestre 2011 mais une part quasi identique à celle de l’an passé (21 %). L’activité a été principalement soutenue par la vente de deux d’actifs mixtes à composante commerce majoritaire : l’acquisition du 52-60 avenue des Champs-Elysées par le Qatar et celle par Ramsbury de Faubourg One, ensemble situé rue du Faubourg Saint-Honoré et abritant notamment des boutiques Burberry et Moschino. Ces deux transactions comptent ainsi pour plus de la moitié des volumes investis en commerces ce semestre et biaisent largement l’analyse de ce marché, traditionnellement dominé par des acquisitions d’ensembles commerciaux en province. Peu d’opérations ont de fait été enregistrées hors de l’Ile-de-France, à l’exception notable de Grand Tour 1 et 2 près de Bordeaux acquis par Ciloger pour un peu plus de 80 millions d’euros. Accentué par les incertitudes du climat économique qui renforcent le désir des propriétaires de conserver leurs biens et de ne pas les céder de peur de ne pouvoir réallouer leurs fonds, le manque d’opportunités d’actifs primecontinue donc de peser sur les volumes.

L’industriel

Les actifs industriels représentent 6 % du total des montants investis, soit environ 320 millions d’euros, un volume relativement stable par rapport à la même période en 2011. Si les volumes restent contraints par une pénurie d'offres prime et par la défiance persistante des investisseurs à l'égard d'actifs moins faciles à financer, l’activité devrait s’accroître dans les mois prochains en raison de la vente de portefeuilles d’entrepôts logistiques en cours de cession.

La vente de grands ensembles immobiliers renforce le rôle des acteurs étrangers

Les arbitrages opérés par certains acteurs ont constitué autant de nouvelles opportunités limitant les effets de la rareté de l’offre sur l’évolution des volumes investis, qu’il s’agisse d’institutionnels particulièrement exposés à la crise de la dette (Groupama, qui a cédé le 52-60 avenue des Champs-Elysées), de grands groupes industriels désireux de dégager des liquidités (PSA, qui a vendu son siège de l’avenue de la Grande Armée) ou de fonds allemands en cours de liquidation (Kanam, qui a cédé Neo et Cité du Retiro). C’est sur ce type de grandes opérations que se sont principalement positionnés les investisseurs étrangers, accentuant la ré-internationalisation du marché hexagonal après un 1^er trimestre dominé à plus de 80 % par les acheteurs français. La part des étrangers représente désormais 51 % du volume des acquisitions contre 46 % il y a un an. Les Moyen-Orientaux et les Asiatiques, fonds souverains en particulier, se sont distingués avec l’acquisition de cinq immeubles totalisant 1,6 milliard d’euros. Ces acteurs diversifient leur patrimoine hors de leur base, privilégiant, après Londres, le marché parisien et ciblant exclusivement les biens les plus prestigieux. Leur dynamisme illustre également l’avantage dont disposent les acteurs en fonds propres, dans un contexte dominé par des difficultés persistantes d’accès au crédit.

Les Français demeurent majoritaires sur le segment des transactions inférieures à 100 millions d’euros et sont principalement représentés par de grands institutionnels, notamment de grandes compagnies d'assurances qui cherchent à diversifier leur allocation d’actifs au-delà des marchés boursiers et obligataires. Les SCPI et OPCI restent également très actifs, majoritairement positionnés ce semestre sur des actifs de bureaux.

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE

A la fin du 1^er semestre 2012, la demande placée n’affiche qu’une légère baisse de 3 % par rapport à la même période un an auparavant. « Pour surprenante qu’elle puisse paraître dans un climat économique dominé par une nouvelle détérioration du marché de l’emploi, cette stabilité n’étonne guère quand on entre dans le détail des transactions réalisées. Ainsi, la bonne tenue du marché des bureaux d’Ile-de-France tient avant tout à la concrétisation d’opérations neuves d’envergure engagées dans quelques secteurs tertiaires par de grands utilisateurs désireux de réduire leurs coûts immobiliers. Le reste du marché est moins animé, comme l’attestent l’allongement des délais de commercialisation ou la remontée, pour la 1^ère fois depuis 2009, du volume de l’offre disponible » explique Olivier Gérard.

Quelques grands mouvements compensent la baisse générale du nombre de transactions

1 053 445 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France au 1^er semestre 2012, niveau quasi identique à la moyenne de la demande placée au cours d’un 1^er semestre depuis dix ans (1 053 777 m²). Après un 1^er trimestre peu actif, la concrétisation récente de grandes transactions a gonflé le volume de la demande placée et compensé la chute du nombre de petites et moyennes transactions. Ainsi, les mouvements > 4 000 m² comptent pour la moitié de la demande placée totale sur l’ensemble du 1^er semestre 2012 contre 36 % un an auparavant.

L’activité du marché locatif a été largement soutenue par la demande de grands groupes du secteur de l’industrie-distribution, qui concentre 50 % de la demande placée totale > 4 000 m² contre 23 % à la même époque l’an passé. Ces groupes ont notamment animé quelques secteurs tertiaires de 2^ème couronne comme Vélizy-Villacoublay (Thalès) et Saint-Quentin-en-Yvelines (Mercedes-Benz), pôles industriels majeurs de région parisienne. De façon générale, les utilisateurs tendent en effet à privilégier les zones où elles sont déjà implantées ou des secteurs proches. Mais ils déterminent également fortement leur choix en fonction des opportunités foncières ou immobilières que leur offrent certains secteurs afin de réduire leurs coûts immobiliers. Ces deux motivations expliquent le succès du Sud 1^ère couronne, dont l’augmentation de 225 % de la demande placée tient pour une large part au projet du regroupement du CNET à Châtillon sur un site de près de 70 000 m² à construire. Elles sont aussi à l’origine du bond de 211 % de la demande placée dans le Nord, où la SCNF vient de prendre à bail trois immeubles à Saint-Denis. Ces mouvements, qui accentuent la présence de l’entreprise dans la commune, permettent également de maintenir la part de l’administration dans la demande placée totale > 4 000 m² (16 %), en dépit de la tenue récente des élections présidentielles et législatives.

La nécessité pour les grands utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers, en prenant à bail ou développant de grandes surfaces pour y regrouper leurs équipes, leur offre également l’opportunité de moderniser leur site. La part des immeubles neufs-restructurés dans la demande placée totale > 4 000 m² passe ainsi de 49 % à 71 % en un an sous l’effet, notamment, du nombre important d’opérations clés-en-main. Menées par des utilisateurs contraints de se positionner plus en amont pour remédier à la rareté d’offres de grande taille répondant à leurs critères d’implantation, ces opérations confirment aussi le souhait de grands utilisateurs de développer de véritables campus. Par la qualité de leur architecture et les services qu’ils offrent aux salariés, ceux-ci valorisent ainsi l’image de l’entreprise tant en interne qu’auprès des clients. 

Certains secteurs tertiaires et types d’actifs affichent des performances en berne

Si la crise économique a permis d’animer certains secteurs tertiaires et segments de marché, elle a conduit plus généralement au report des prises de décision des utilisateurs et à l’allongement des délais de commercialisation. C’est le cas des petites et moyennes surfaces, dont le ralentissement de l’activité a contribué à la baisse de la demande placée dans le quartier central des affaires parisien (- 25 %). Paris QCA souffre également de l’atonie de certains de ses utilisateurs « historiques » comme l’administration et surtout la banque-assurance dont les mouvements, à l’échelle de la capitale comme à celle de l’Ile-de-France, se comptent sur les doigts d’une main. Directement exposé à la crise financière, ce secteur d’activité ne compte plus que pour 9 % de la demande placée totale > 4 000 m² au 1^er semestre 2012 (34 % un an auparavant). D’autres secteurs tertiaires pâtissent de ce très net recul, qu’il s’agisse de marchés de back-office du nord et de l’est de la région et surtout de La Défense, cœur de la finance française avec le QCA. Ce secteur, qui avait notamment profité du succès de la tour First l’an passé, ne totalise que 36 474 m² placés, volume le plus bas affiché sur un 1^er semestre depuis 10 ans.

Particulièrement marquée à Paris QCA et La Défense, la chute de la demande placée concerne plus généralement Paris intra-muros et les Hauts-de-Seine, qui ne représentent plus que 63 % de la demande placée totale de la région alors qu’ils en concentraient les trois quarts au 1^er semestre 2011. Cette baisse traduit l’absence de solutions offertes par la plupart des secteurs établis à des utilisateurs avant tout désireux de disposer d’opportunités de grandes surfaces de qualité à des prix compétitifs. Le Sud Ouest, avec une hausse de 11 % de la demande placée, fait logiquement exception : comme en 2011, ce secteur continue de tirer parti d’une offre de qualité abondante et de coûts d’occupation moins élevés que dans les marchés les plus établis d’Ile-de-France. Cette évolution explique également le succès des dernières offres neuves-restructurées disponibles à Paris – avec le choix de PPR de s’installer sur les 16 500 m² de l’opération Laennec (Paris 7^ème) – ainsi que l’attractivité de ses grandes surfaces de seconde-main de qualité, comme les 10 200 m² de Vision 17 (Paris 17^ème) loués par Rexel, ou Equinoxe (Paris 13^ème), dont la prise à bail par RFF sur 18 200 m² constitue la transaction la plus importante enregistrée dans la capitale cette année.    

Première hausse du volume de l’offre disponible depuis 2009

Totalisant 3 768 946 m², le volume total de l’offre disponible augmente de 1,3 % sur un trimestre. Cette hausse, la première constatée depuis 2009, est une autre manifestation de la crise qui affecte le marché d’Ile-de-France. Ce dernier pâtit notamment de la désaffection des surfaces de seconde-main, le stock se composant en grande partie de surfaces obsolètes libérées par des utilisateurs pour se regrouper sur des immeubles neufs-restructurés. Le niveau honorable de la demande placée ne contribue pas non plus à la réduction du volume de l’offre disponible sur le marché, étant pour une large part le fait de grands utilisateurs se positionnant très en amont sur des opérations « hors marché », bâtiments clés-en-main ou offres à construire (SNCF dans City One à Saint-Denis).

Mais le stock disponible a également augmenté du fait de l’arrivée sur le marché de grandes offres neuves comme le Palatis à Montrouge ou New Side à La Garenne-Colombes. Lié au regain des lancements en blanc après 2009, cette évolution devrait se prolonger dans les prochains mois, contribuant à la poursuite de la hausse du volume total de l’offre disponible. Atteignant désormais 24 % de ce volume, la part d’immeubles neufs-restructurées demeurera toutefois limitée. Sans solutions immobilières satisfaisantes à court et moyen termes et confrontés à la hausse de l’indexation, de nombreux utilisateurs auront dès lors tendance à renégocier leurs baux pour réduire leurs coûts, rencontrant l’intérêt de bailleurs désireux de limiter la vacance de leurs biens.

Des rapports de forces contrastés entre bailleurs et locataires

L’évolution générale de l’offre disponible masque de forts contrastes selon les secteurs tertiaires. Ainsi, les quartiers les plus prestigieux de la capitale demeurent très peu offreurs en grandes surfaces restructurées, ce qui devrait continuer de peser sur les volumes placés dans Paris QCA mais aussi contribuer au maintien du loyer prime de ce secteur à des valeurs élevées (792 €/m²/an). Si le nombre limité de mouvements sur ce segment de marché explique une très légère baisse de valeur sur un trimestre (- 1 %),plusieurs négociations en cours laissent penser que le loyer prime devrait rester proche de son point haut dans les prochains mois. L’absence de reprise franche de la demande placée et la remontée du volume de l’offre disponible devraient en revanche offrir plus de choix aux utilisateurs dans les autres secteurs géographiques d’Ile-de-France. L’évolution des valeurs locatives pourrait y marquer une plus forte baisse, même si les mesures d’accompagnement demeureront le moyen d’ajuster les valeurs faciales.

PERSPECTIVES DU MARCHE FRANÇAIS

Une amélioration générale des conditions de marché d’ici la fin de l’année est peu probable. « L’instabilité du système financier, le décrochage récent de l’activité économique française et l’accroissement probable de la pression fiscale devraient renforcer la prudence des acteurs immobiliers et limiter le nombre de transactions » explique Olivier Gérard. Les performances du marché de l’investissement au cours des six derniers mois de 2012 devraient particulièrement trancher avec celles du 2^nd semestre 2011. Ainsi, cette période avait vu les montants investis bondir de 100 % d’un semestre sur l’autre du fait de l’abrogation de certains avantages fiscaux favorisant la cession par les investisseurs d’actifs dans le but de bénéficier d’une plus faible imposition. Mais, « de façon générale, le marché français de l’immobilier d’entreprise pourrait encore bénéficier de la concrétisation de grandes transactions, liées aux projets de regroupements de grands utilisateurs et à l’activité d’investisseurs étrangers ou de grands institutionnels français continuant de profiter des arbitrages contraints de certains acteurs » conclut Olivier Gérard.

Evolution des volumes investis en France (en milliards d’euros)

Source : Cushman & Wakefield France

Evolution de la demande placée de bureaux en Ile-de-France (en m²)

Source : Cushman & Wakefield France