Les loyers des bureaux à Manhattan pulvérisent tous les records

- Les loyers Classe A dans le quartier de Midtown atteignent les 70 $ par pied carré
- Le marché de la location dans le quartier de Downtown est en plein essor
- Les petites entreprises affluent vers le quartier de Lower Manhattan

NEW YORK – 10 avril 2007 – Cushman & Wakefield a publié aujourd’hui son premier rapport trimestriel de l’année sur le marché de l’immobilier d’entreprise à Manhattan, qui révèle que les loyers de présentation y ont atteint des valeurs record.

A la fin du mois de mars, la valeur moyenne des loyers de présentation à Manhattan a grimpé à 53,43$ par pied carré, un record encore jamais atteint. Les loyers de présentation pour les biens de type Classe A ont augmenté de 29% ce qui représente aussi un record à 64,54$ par pied carré tandis que le taux de vacance à Manhattan est tombé à 5,7%, se situant sous les 6% pour la première fois en six ans.

« Nous enregistrons une hausse des valeurs locatives sans précédent sur le marché des bureaux à Manhattan depuis un an » commente Joseph R. Harbert, Chief Operating Officer du département New York Metro de Cushman & Wakefield. «  Avec une offre limitée et une croissance stable du marché de l’emploi, nous prévoyons une hausse de la demande et de nouveaux sommets pour les valeurs locatives. »

Les trois sous-marchés de Midtown, Midtown South et Downtown affichent de nettes augmentations des valeurs locatives au premier trimestre. Les surfaces Classe A de Midtown atteignent également des loyers record à 70,77$ le pied carré.

Tandis que les loyers s’envolent à Midtown, les utilisateurs de bureaux à Manhattan se tournent vers Lower Manhattan ce qui se traduit par des augmentations considérables des niveaux de location. A la fin du mois de mars, 1,3 million de pieds carrés ont été loués à Downtown, une hausse de 67% comparé aux 750 000 pieds carrés loués à la même période l’année dernière. Downtown représente 23% du marché de la location à Manhattan alors que ce chiffre était de 13% au premier trimestre 2006.

L’augmentation la plus forte du volume des surfaces louées se fait sentir sur des surfaces de type Classe B ou C de Downtown où la location a augmenté respectivement de 51,5% et 250%. D’après M. Harbert, les locataires ne pouvant plus se permettre les surfaces Classe A de Downtown cherchent proactivement des biens de moindre standing.

La croissance de l’activité de location a eu pour effet une forte baisse du stock de surfaces disponibles de Downtown. Le taux de vacance a perdu 4,4 points de base par rapport à la même époque l’année dernière et termine le premier trimestre 2007 à 7,2%.

« Le taux de vacance de Downtown est en passe de franchir le point d’équilibre » explique M. Harbert. Il fait référence au palier des 7-9% dont ni les propriétaires ni les locataires ne peuvent tirer parti. « C’est assez impressionnant de voir cela sur un marché qui affichait encore il y a quelques mois un taux de vacance à deux chiffres ».

Le taux de vacance pour les surfaces de type Classe A de Downtown qui était passé à 12,5% à la même époque l’année dernière suite à l’ouverture de Seven World Trade Center a perdu 6 points de base pour chuter à 6,3%. La concurrence autour des meilleures surfaces de Downtown  a provoqué une augmentation des loyers de présentations pour des biens de type  Classe A  de 20% par rapport à la même période l’année dernière à 47,41$ le pied carré.

Les grandes surfaces disponibles à Manhattan ont été rapidement absorbées au cours de ces douze derniers mois tandis que les locataires cherchaient à s’agrandir sur des étages contigus. A cette époque l’année dernière, on comptait 16 grandes surfaces disponibles qui représentaient plus de 250 000 pieds carrés. Elles n’étaient plus que 7 à la fin du mois de mars cette année dans tout Manhattan.

Les grandes surfaces se faisant de plus en plus rares, les transactions sur des biens de petite et moyenne taille représentent la majorité de l’activité enregistrée au premier trimestre. Un seul bail pour une surface de plus de 100 000 pieds carrés a été signé. On dénombre 60 baux de plus signés cette année par rapport à l’année dernière à Manhattan mais la surface totale est inférieure de 350 000 pieds carrés.

Cette tendance se fait particulièrement sentir à Downtown où le nombre de baux pour des surfaces de moins de 10 000 pieds carrés a augmenté de 50% par rapport à la même période l’année dernière.

«  Bien que les loyers augmentent rapidement, Downtown reste compétitif pour les petits locataires comparé à Midtown » explique M. Harbert. «  Ces locataires profitent de la bonne santé économique de Downtown avant que le marché ne continue son ascension »

Les services financiers restent le secteur le plus actif à Manhattan et représentent 35,7% de tout le marché de la location. Un regain d’activité dans le secteur juridique a fait passer leur part à 15,3%, une augmentation de 4,2% par rapport à la même période l’année dernière.

Les cabinets d’avocats ont signé trois des dix plus gros baux de location au premier trimestre comme par exemple Schulte Roth & Zabel avec 88 000 pieds carrés au 919 Third Avenue. On note aussi l’extension  de 100 242 pieds carrés menée par Bear Stearns au 237 Park Avenue, celle de Moody de 78 550 pieds carrés au Seven WorldTtrade Center et la signature de QBE Insurance Group pour 76 489 pieds carrés au 88 Pine Street.

Ce sont encore les entreprises de services  financiers qui signent les baux les plus chers de Manhattan au premier trimestre 2007. Ils représentent plus des trois quarts des 18 transactions dont les loyers sont supérieurs à 100$ le pied carré. Sur les onze immeubles où ces surfaces sont situées, six affichent des loyers à trois chiffres pour la première fois dans l’histoire de Manhattan.

L'INVESTISSEMENT

Après une autre année record en 2006 avec 34,7 milliards de dollars signés, le marché de l’investissement à Manhattan ne montre aucun signe de ralentissement pour 2007. Plus de 13,6 milliards de dollars ont été échangés sur des ventes conclues au premier trimestre contre 2,7 milliards l’année dernière amenant le prix du pied carré à 1 100 dollars. Les bureaux de type Classe A représentent 90% des ventes effectuées au premier trimestre.

« Les acquéreurs les plus actifs et les plus agressifs qui décrochent des bureaux à Manhattan sont les investisseurs dont la présence est déjà forte sur ce secteur » commente M. Harbert. « Ces acteurs du marché comprennent, à la lumière de l’expérience qu’ils ont acquise sur ce secteur, les mouvements du marché de la location et que la pénurie sévère d’offre et les taux locatifs qui grimpent vont bénéficier au marché de l’investissement »

M. Habert ajoute qu’à ces conditions déjà extrêmement favorables s’ajoutent de faibles taux d’intérêt, un bon niveau d’emploi et des perspectives économiques solides qui vont dynamiser le marché de l’investissement immobilier.

LE COMMERCE

Le marché du commerce à Manhattan a continué sa progression au premier trimestre 2007 tandis que de nouvelles enseignes arrivent sur le secteur ou que des résidents de longue date cherchent à s’agrandir. Anne Fontaine a quitté ses 600 pieds carrés au 687 Madison Avenue pour s’installer au numéro 677 sur 6 200 pieds carrés où elle va ouvrir son étendard nord américain au début de l’année prochaine. Le nouveau venu CB2, détaillant de meubles, affilié à Crate and Barrel a signé pour une surface de 18 000 pieds carrés situés au 451 Broadway pour sa première boutique en dehors de Chicago. Un autre détaillant de meubles Mitchell Gold + Bob Williams est entré sur le marché au 210 Lafayette Street.

Les loyers des commerce augmentent régulièrement dans les quatre sous-secteurs de Soho, Cinquième Avenue, Madison Avenue et l’Upper West Side. A la fin du premier trimestre, les loyers de présentation sur Madison Avenue se situaient autour de 985 $ par pied carré en moyenne, la surface la plus chère ayant trouvé preneur à 1 200 $ le pied carré.

Comprenant la valeur montante de l’immobilier du commerce, les propriétaires cherchent à capitaliser sur les loyers en hausse. Au 112 West 34^th Street, W&H Properties va reconfigurer le hall de l’immeuble pour y incorporer un magasin de 1 600 pieds carrés pour Billabong.

L’intérêt des enseignes étrangères pour le marché du commerce à Manhattan est toujours aussi fort en 2007. Le Japonais Muji est le premier à signer un bail de location dans l’immeuble du New York Times, en plus de leur boutique située au 455 Broadway à Soho.

«  Les enseignes étrangères considèrent qu’une boutique située à Manhattan est le meilleur moyen de se faire connaitre sur le marché américain » explique M. Harbert. « Nos équipes Commerce traitent avec de nombreuses enseignes outre-atlantique – de l’équipement de la personne aux cosmétiques – qui veulent imposer leur marque sur le marché de Manhattan ».

REPARTITION DU MARCHE DES BUREAUX

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