WISSELEND BEELD KANTORENMARKT VIER GROTE STEDEN

2 Feb, 2011, Amsterdam

De gebruikersmarkt voor kantoren liet in 2010 een wisselend beeld zien in de vier grote steden. Amsterdam en Rotterdam zagen in 2010 een lichte toename van de opname terwijl Den Haag en Utrecht, na een lichte stijging van de opname in 2009, deze in 2010 juist weer licht zagen dalen. Het aanbod steeg in alle vier de steden, waarvan in Utrecht het hardst met 9,8%. Al met al is de dynamiek in de vier grote steden nog lang niet op het niveau van voor de crisis. Desalniettemin bleven de steden in vergelijking met de rest van Nederland het meest in trek als vestigingslocaties, een status die ze niet snel kwijt zullen raken.

Na een kleine daling van de huurprijzen in 2009 bleven deze in 2010 in de vier grote steden op de toplocaties relatief stabiel. Op secundaire locaties en voor minder courante objecten staan de huurprijzen nog steeds onder druk. Incentives namen het afgelopen jaar verder toe.

Nadat de gebruikersmarkt in 2009 en 2010 een dieptepunt bereikte, is de verwachting dat de dynamiek in 2011 licht zal toenemen. Het Nieuwe Werken, consolidatie, kostenreductie en huurverlengingen blijven echter een belangrijke rol spelen. Onzekerheid over het economisch herstel blijft ook in 2011 boven de markt hangen.

Algemeen: verbetering gebruikersmarkt ten opzichte van 2009 maar nog lang niet op niveau 2005-2008
De vier grote steden Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht herbergen al jaren de belangrijkste kantorenlocaties van Nederland. Niet voor niks ligt circa 35% van de totale Nederlandse kantorenvoorraad in deze vier grote steden. Amsterdam geldt daarbij als de belangrijkste kantorenstad en kent dan ook de hoogste huren (Zuidas) van Nederland. In lijn met de rest van Nederland zagen ook de vier steden de afgelopen twee jaar de activiteit op de gebruikersmarkt sterk teruglopen. De opname viel terug en het aanbod steeg in alle steden. Desalniettemin bleven de steden in vergelijking met de rest van Nederland het meest in trek als vestigingslocaties, een status die ze niet snel kwijt zullen raken.

Aanbod: landelijke stijging van het aanbod
Het aanbod in de vier grote steden volgt de trend van de rest van Nederland. Nadat in 2005 in de meeste grote steden een piek in het aanbod werd geregistreerd, wisten deze in de jaren 2006-2007 het aanbod terug te dringen. Echter, in lijn met de landelijke trend steeg het aanbod de afgelopen twee jaar weer aanzienlijk. Landelijk werd er in 2010 ten opzichte van 2007 een stijging van 27% van het aanbod geregistreerd. Doordat er de afgelopen twee jaar vrijwel geen projecten op risico meer in aanbouw zijn genomen hebben de steden de stijging enigszins weten te temperen. De stijging van het aanbod heeft grotendeels te maken met de teruglopende vraag en daarnaast met het feit dat huurverlengingen, kostenreductie en consolidatie bovenaan de agenda van de meeste bedrijven staat.

Het aanbod is van oudsher verreweg het hoogst in Amsterdam. Eind 2010 werd hier een totaal aanbod van ruim 1,1 miljoen vierkante meter geregistreerd, een stijging van 2,1% ten opzichte van 2009. Het aanbod is in Den Haag, Rotterdam en Utrecht significant lager. Hier wordt respectievelijk 525.000, 437.500 en 332.000 vierkante meter aangeboden. Van deze drie steden steeg het aanbod ten opzichte van een jaar eerder met 9,8% het hardst in Utrecht. Ook in Den Haag en Rotterdam was de stijging flink, hier steeg het aanbod met respectievelijk 8% en 6,2% ten opzichte van 2009. In de satellietplaatsen van de steden was de stijging van het aanbod de afgelopen jaren nog sterker.

Opname: wisselend opname beeld in de vier grote steden
Qua opname van kantoorruimte laten de steden een vrij wisselend beeld zien. In de periode 2005-2006 registreerden de steden één van de hoogste opnames. In 2010 verschilde het opnameniveau sterk. In Amsterdam en Rotterdam steeg de opname licht, dit is in lijn met de landelijke trend. In deze steden werd er respectievelijk 220.300 en 131.600 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Den Haag en Utrecht zetten deze trend juist niet voort en lieten een daling van de opname zien. In totaal werd er in deze steden een opname van respectievelijk 87.600 en 82.125 vierkante meter geregistreerd. Al met al was, ondanks een lichte toename van de opname in Amsterdam en Rotterdam, 2010 voor alle vier de steden een jaar zonder een duidelijk herstel van de kantorenmarkt.

Huurprijzen: huurprijzen stabiel op de toplocaties
De Amsterdamse Zuidas heeft met een tophuur van EUR 360 per vierkante meter de hoogste huurprijs van het land. In Den Haag, Utrecht en Rotterdam liggen de tophuren vrij dicht bij elkaar. Hier gelden tophuren van respectievelijk EUR 200, EUR 195 en EUR 180 per vierkante meter per jaar. Na een kleine daling van de huurprijzen in 2009 bleven deze in 2010 relatief stabiel. Op secundaire locaties en voor minder courante objecten staan de huurprijzen nog steeds onder druk. Daarnaast zijn door het hoge aanbod en het lagere aantal gegadigden de incentives de afgelopen jaren steeds verder toegenomen.

Outlook: licht stijging van de dynamiek, aanbod blijft hoog
Nadat in 2009 en 2010 de gebruikersmarkt een dieptepunt bereikte, is de verwachting dat in 2011 de dynamiek licht zal toenemen. Echter blijven de prestaties in de vier grootste steden ver onder die van voor de crisis. Opname zal nagenoeg in zijn geheel uit vervangingsvraag blijven bestaan. Onzekerheid over het economisch herstel blijft ook in 2011 boven de markt hangen. Een verdere stijging van het aanbod in de steden wordt enigszins getemperd doordat het op risico ontwikkelen nagenoeg stil is gevallen en de gebruikersmarkt iets zal aantrekken. Het Nieuwe Werken, consolidatie, kostenreductie en huurverlengingen blijven echter een belangrijke rol spelen. Huurprijzen blijven in het komende jaar redelijk stabiel voor eersteklas vastgoed op toplocaties. Op secundaire locaties zullen de huurprijzen ook in 2011 nog onder druk staan.

terug naar overzicht Nieuws & evenementen

Printversie