Paris consolide sa place dans le top 10 des villes les plus chères du monde en immobilier de bureaux

22 Feb, 2012,

Une étude annuelle du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield consacrée aux coûts d’occupation de bureaux des 133 plus grandes métropoles mondiales

Forte augmentation de 41 % du loyer prime à Moscou
Hausse de 2 % des loyers en Europe
Avec une augmentation de 5 % en un an, Paris consolide sa place dans le Top 10 mondial

D’après l’étude Office Space Across The World, qui compare les coûts d’occupation de bureaux dans 133 métropoles de 63 pays, la plupart des grands marchés mondiaux ont enregistré une augmentation des loyers de bureaux en 2011. D’un point de vue général, la hausse des loyers a pour origine une modeste croissance économique dans un environnement où les nouvelles offres sont limitées

Le rebond a été particulièrement important à Pékin, avec une hausse de 75%, mais aussi à Moscou. Avec une hausse des loyers de 41 %, la capitale russe se hisse de la septième à la quatrième place des 10 villes les plus chères du monde en termes d'immobilier de bureaux. Le nombre important de transactions finalisées au dernier trimestre 2011 permettent d’envisager des perspectives plutôt positives pour 2012. La demande est venue des entreprises russes, en particulier des secteurs des technologies de l'information et des télécommunications, qui ont pris des décisions stratégiques d'expansion et de consolidation de leurs activités.

Europe

Les marchés de l’immobilier de bureaux dans les principales villes européennes ont été relativement stables en 2011 avec une augmentation générale de 2 % des loyers. Bénéficiant d’un climat économique favorable, les pays nordiques se sont notamment distingués : Stockholm enregistre une augmentation de 9,5 %, Göteborg de 9%, Oslo de 15 % et Helsinki une hausse de 12 %. Les entreprises dans les secteurs où les besoins en immobilier de bureaux sont les plus importants, tels que les banques et les cabinets d'avocats et d'experts comptables, se développent. Dans le centre de Stockholm, un faible niveau de nouvelles constructions ces dernières années a limité l'offre neuve, contribuant ainsi à la hausse des loyers.

« En Ile-de-France, le loyer prime a enregistré une hausse de 5 % en 2011, permettant à Paris de consolider sa place dans le top 10 mondial. Ce rebond traduit la demande soutenue d’utilisateurs les plus à même de payer le prix fort pour une implantation dans les beaux quartiers de la capitale dans un contexte de forte pénurie de l’offre de qualité» indique Philippe Ravoire, Directeur du département Tenant Representation.

A l’origine des mouvements les plus onéreux de l’année, les banques et les cabinets d’avocats étrangers ont été particulièrement actifs ces derniers mois, dans le quartier central des affaires parisien comme dans le 7^ème arrondissement, son extension sur la rive gauche. Ailleurs en Ile-de-France, l’évolution des valeurs locatives est restée généralement contrastée. Mais celles-ci se sont généralement maintenues à des niveaux élevés dans la capitale et l’ouest de la région du fait du succès de quelques immeubles neufs ou d’actifs de seconde-main de qualité. « La raréfaction inéluctable et généralisée de l’offre de qualité dans les secteurs tertiaires les plus prisés devrait peser, à court terme, sur les conditions de négociation entre bailleurs et locataires. Si les mesures d’accompagnement restent un élément clé du marché, leurs rapports pourraient toutefois évoluer sous l’effet d’autres facteurs que celui de l’offre » explique Philippe Ravoire.

Après sa validation par le Conseil constitutionnel en 2011, L’INSEE a publié pour la 1^ère fois en janvier 2012 le nouvel indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT). Ce dernier devrait ainsi répondre de façon appropriée aux préoccupations des utilisateurs en limitant l’évolution erratique des valeurs locatives dans un contexte où les coûts de construction demeurent élevés. L’évolution des normes IFRS pourrait également avoir des incidences sur la négociation des baux. Attendue prochainement, la nouvelle mouture du projet de révision de la norme comptable IAS 17 devrait de fait assimiler les contrats de location à une dette. Ce qui pourrait inciter les entreprises à s’engager sur de plus courtes durées et peser sur l’ampleur des mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs et sur le niveau effectif des loyers.

Les seuls pays d’Europe de l’ouest à connaître un repli des loyers en 2011 sont le Portugal, l’Irlande, l’Italie, l’Espagne et la Grèce. Lisbonne enregistre une chute du loyer prime de 3%, Dublin affiche une baisse de 10 % et à Athènes les loyers ont reculé de 14 %. En Espagne, Madrid enregistre une baisse de 4 % et Barcelone de 5 %. En Italie, Milan fait un peu mieux avec un repli limité à 2 %. Malgré l’incertitude économique, le marché des bureaux haut-de-gamme en Italie s'est relativement bien comporté en 2011, et ce grâce principalement à un nombre élevé de grandes transactions (>5 000 m²), les entreprises prenant à bail de nouvelles surfaces dans le cadre d'opérations de consolidation ou de rationalisation. Les mesures d’accompagnement, notamment pour les plus importants locataires, ont augmenté. Cette tendance devrait se poursuivre en 2012 même s'il est à noter que l'écart entre les marchés prime et secondaires est en train de s'agrandir avec des actifs de moindre qualité ayant de plus en plus de mal à attirer une demande déjà limitée.

Amériques

Rio de Janeiro a perdu sa quatrième place dans le classement des villes les plus chères du monde, et se retrouve à la huitième place avec un repli des loyers de 8 %, derrière New York, qui devient de fait la ville la plus chère du continent américain. Ceci contraste avec la performance de Rio de Janeiro l’an passé où le loyer prime du quartier central des affaires avait enregistré une hausse de 47 %. D’un point de vue général le loyer prime au Brésil a augmenté de 13 % en 2011 et de 3 % sur l’ensemble du continent américain.

L’année 2011 a généralement été favorable pour le marché de l’immobilier au Brésil. Une demande robuste et croissante, dans un contexte de pénurie de l’offre, a soutenu les volumes de la demande placée qui, dans certains marchés, ont atteint des niveaux historiques.

Asie-Pacifique

L’Asie-Pacifique a enregistré les plus fortes hausses de loyer prime en 2011 avec Pékin qui connaît la plus importante augmentation dans le monde (+ 75 %). Hong Kong maintient son classement en tant que ville la plus chère du monde et ce pour la deuxième année consécutive, Tokyo prenant la troisième place de ce classement.

La reprise s’est arrêtée mais n’a pas été effacée par les incertitudes du climat économique. En raison d’une offre toujours limitée, le deuxième semestre 2012 devrait connaître une accélération des décisions d’implantation des entreprises. A court terme, certaines parties de l’Amérique du Nord peuvent renouer rapidement avec la reprise, mais de façon générale les grandes métropoles du monde entier pâtiront d’un manque d’offres.

Top 10 des villes les plus chères du monde en 2012*

source: Cushman & Wakefield

Rang 2011	Rang 2012	Ville, Quartier	Pays	Coût d’occupation €/m²/an
1	1	Hong Kong CBD	Chine	2 026
2	2	Londres West End	Royaume-Uni	1 978
3	3	Tokyo CBD	Japon	1 635
7	4	Moscou CBD	Russie	1 223
13	5	Pékin CBD	Chine	1 082
5	6	New York CBD	Etats-Unis	992
6	7	Sydney CBD	Australie	987
4	8	Rio de Janeiro CBD	Brésil	904
9	9	Paris QCA	France	875
10	10	Zurich CBD	Suisse	809

* Le classement est réalisé à partir des valeurs constatées dans la ville qui affiche les coûts d’occupation les plus élevés dans chaque pays. Les loyers, qui en représentent la plus grande part, sont calculés sur une base interne nette.

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