Le retail expliqué par Cushman & Wakefield - article paru dans Le Jeudi du 23.02 au 29.02

18 Apr, 2012, Luxembourg

L'immobilier est une notion parfois un peu fourre-tout où l'on mélange différents métiers de l'immobilier et les services qui y sont liés.
Les services immobiliers sont le fait principal des agents immobiliers que l'on peut classer en deux grandes catégories:
- les agents immobiliers résidentiels
- les agents immobiliers professionnels

Les agents immobiliers professionnels couvrent tous les services mettant en relation des professionnels entre eux ou des professionnels avec des particuliers.
Les services principaux offerts par les agents immobiliers professionnels couvrent les métiers d'agence (location bureaux/magasins/industries), les métiers de vente dans les mêmes domaines et tous les services immobiliers complémentaires tels que gérance, évaluation, services financiers, etc.

Le « retail » est un domaine d'activité particulier de certains grands groupes immobiliers, regroupant trois secteurs : le "high street' (rues commerçantes), les centres commerciaux et les "retail parks" (commerces de périphérie).
Ce domaine d'activité requérant une connaissance fine et évolutive du marché, les habitudes de la clientèle, les exigences des chaînes de magasins, des tendances macro et micro-économiques, il est souvent (à tort) lié à d'autres branches d'activité. Il n'est pas rare, en effet, de voir de grandes agences présenter un responsable « retail & résidentiel » ou « retail & industries » alors que ces autres services ne sont pas assimilés au retail.
Les jeunes spécialistes du retail (souvent de jeunes diplômés universitaires en sciences économiques, en droit ou en études comparables) assimileront rapidement les techniques de vente, d'évaluation des biens, de contacts avec les responsables de chaînes mais seule l'expérience permettra de juger et de jauger les atouts de tel ou tel bien, de jongler avec les impératifs des chaînes, etc.
Ce domaine particulier qu'est le retail demande dès lors une formation plus longue; raison pour laquelle, probablement, beaucoup d'agences ne s'engagent pas dans cette voie spécifique.
Comme la plupart des métiers de l'immobilier, le retail a beaucoup évolué en quelques années.
D'une situation où l'agent servait uniquement d'intermédiaire entre un propriétaire et un locataire, nous avons évolué vers un marché où l'agent est devenu un consultant multi-fonctionnel.
Le consultant retail doit pouvoir, par exemple, conseiller le propriétaire d'un projet de centre commercial sur le meilleur mix locatif pour son centre et la zone de chalandise envisagée. Ce mix doit être évolutif car, entre la mise en oeuvre des plans initiaux et l'ouverture du centre commercial, il se passe souvent plusieurs années.
Ceci impose dès lors de connaître les acteurs retail actifs sur le marché et les produits qu'ils vendent, de pouvoir déterminer qui jouera le rôle de locomotive dans le centre, etc.
En centre-ville, le consultant retail devra pouvoir évaluer la valeur locative d'un bien et l'éventuelle valeur de pas-de-porte qui pourra lui être attribuée ou la valeur de convenance que certains acteurs retail très désireux de s'implanter dans une zone où les disponibilités sont faibles (par exemple zone Grand Rue, Rue Philippe II à Luxembourg) seront disposés à payer pour prendre en location une situation de prestige ou stratégiquement importante.

A l'avenir, l'agent sera de plus en plus consultant et devra être capable de répondre aux mutations perpétuelles du marché.
A titre d'exemple, nous pouvons citer le rôle croissant des achats en ligne qui, à terme, pourraient modifier le comportement d'achat des consommateurs et, partant, les critères d'implantation des chaînes de magasins (Surfaces plus petites? Surfaces périphériques avec grand parking pour accueillir la clientèle qui aura commandé sa marchandise sur internet, ainsi qu'on le voit de plus en plus pour la grande distribution alimentaire?).

Le marché luxembourgeois est un marché stable, sans grands remous, et qui fonctionne principalement autour de 2 grands types d'activités: le résidentiel et le bureau.
Le retail a été longtemps le parent pauvre des développeurs qui, par manque de repères mais surtout de conseils adéquats, se sont tout simplement désintéressés de ce secteur d'activité.
Les secousses financières et économiques que nous connaissons depuis 2008 ont amené bon nombre de développeurs/consulteurs à vouloir diversifier leur portefeuille immobilier.
Par ailleurs, l'argent qui ne rapporte plus suffisamment en banque peut être judicieusement placé dans l'immobilier et, en particulier, dans le retail.
Le retail est simple à gérer et à construire car les locataires finaux se contentent souvent d'une finition « brute de décoffrage », les travaux de parachèvement étant pris en charge par les locataires eux-mêmes.
Les bâtiments commerciaux (hors centres commerciaux et retail parks) vivent souvent en autonomie et ne sont, en général, pas grevés de charges locatives complémentaires. La gestion en est donc simplifiée car c'est le locataire qui, au final, gère l'utilisation de la surface louée.
Les locataires structurés en chaînes nationales ou internationales sont souvent des partenaires stables, garantissant un bon rendement aux investisseurs et promoteurs.

Le marché luxembourgeois commence doucement à se structurer au niveau du retail mais il y a encore beaucoup à faire (par exemple au niveau législatif).
Le retail n'étant pas une matière figée (un tronçon de rue ensoleillé n'aura pas forcément la même valeur locative que la portion ombragée), il y a lieu de se faire accompagner par des professionnels pour maîtriser au mieux les paramètres subjectifs et objectifs qui feront qu'un projet retail sera plus ou moins attractif et donc rentable.
Plus nous pouvons entrer en amont dans le projet (de la simple rénovation au projet de centre commercial en passant par la structuration d'un retail park), plus nous pouvons assurer le propriétaire/développeur/investisseur d'un conseil optimal à chaque étape du développement.

En conclusion, nous pouvons affirmer que le marché luxembourgeois, qui représente aujourd'hui approximativement 1 million de m² en retail, a encore un bel avenir et un développement futur intéressant pourvu que l'on puisse le structurer et continuer à intéresser des acteurs locaux et internationaux à cet acteur particulier de l'immobilier.

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